Închirierea unui apartament sau luarea unui credit ipotecar: care este mai profitabil

2024 Autor: Malcolm Clapton | [email protected]. Modificat ultima dată: 2023-12-17 04:09

Analiză detaliată cu exemple și calcule.

Când comparăm creditele ipotecare și închirierea imobilelor, aspectul material trece de obicei în fundal. Participanții la discuție află care este mai bine: plătiți unchiul altcuiva sau intrați în sclavia băncii, plătiți în exces, dar pentru ei înșiși sau mutați constant în căutarea unor opțiuni mai profitabile. Dar dacă părăsiți sentimentul și treceți la cifre, atunci situația devine mai clară.

Chirie și ipotecă în număr

Modificările prețurilor pentru imobile și apartamente de închiriat, precum și dimensiunea inflației pe o perioadă lungă pot fi prezise doar aproximativ, astfel încât calculele să fie inexacte. Și totuși, cifrele sunt mai elocvente decât cuvintele.

Rata medie ponderată la creditele ipotecare în luna aprilie a acestui an, potrivit Băncii Centrale, sa ridicat la 9, 64%. Potrivit analiștilor Domofond.ru, închirierea unui apartament în martie 2018 a fost în medie cu 0,7% mai ieftină decât în decembrie 2017. Cu toate acestea, din motive de acuratețe, vom presupune că proprietarul va crește plățile cu 5% pe an.

Pentru calcule, să luăm centrul regional, orașul cu o populație de un milion Volgograd și orașul federal Sankt Petersburg.

Volgograd

Credit ipotecar

Prețul mediu al unui apartament cu două camere în Volgograd, conform Domofond.ru, este de 2.365.695 de ruble. Luați în considerare situația dacă ați acumulat o plată inițială de 15%, 25% și 50% din valoarea apartamentului și ați contractat un credit ipotecar la 9,64% pe an pe o perioadă de 10 ani.

Avans, ruble	Plată lunară, ruble	Plată în exces, ruble	Prețul total al apartamentului, ruble
354 854, 15%	26 176	1 130 060	3 495 755
591 250, 25%	23 088	996 818	3 361 818
1 182 500, 50%	15 392	664 546	3 029 546

Calculele nu iau în considerare costurile suplimentare ale serviciilor conexe sub formă de asigurări de locuință și persoana care a luat ipoteca și compensații precum deducerea fiscală.

Să presupunem că prețurile imobiliarelor vor crește cu 5% pe an, apoi în 10 ani apartamentul va costa 3,67 milioane de ruble.

Chirie

Costul mediu al închirierii unui apartament cu două camere în Volgograd este de 15.845 de ruble pe lună. Dacă proprietarul crește chiria cu aproximativ 5% pe an, atunci în 10 ani chiriașul va trebui să plătească 24.556 de ruble pe lună. În total, de-a lungul anilor, el va plăti 2.389.344 de ruble pentru trai. Pentru diferența dintre costul unui credit ipotecar cu avans de 15% și chirie, un chiriaș poate închiria un apartament la un preț proiectat de 2028 pentru încă trei ani și nouă luni.

Cu un salariu mediu în Volgograd de 28.483 de ruble, atât plățile chiriei, cât și ipotecarele par fezabile pentru o familie cu doi adulți care lucrează.

De asemenea, merită luat în considerare faptul că chiriașul are economii necheltuite pentru avansul (dacă există), pe care le poate pune în bancă cu dobândă. Potrivit Băncii Centrale, rata medie ponderată la depozitele cu scadență de la unu până la trei ani în 2018 este de 6,41%. Peste 10 ani, indicatorul se va schimba de mai multe ori, dar pentru calcule vom folosi această cifră specială. Calculele nu iau in calcul capitalizarea.

Avans (economii), ruble	Suma în 10 ani, ruble
354 854, 15%	582 315
591 250, 25%	970 241
1 182 500, 50%	1 940 482

În consecință, în 10 ani chiriașul nu numai că va cheltui mai puțin, ci și va câștiga din depozit.

Chirie și economii

Din paragraful anterior, este clar cât de mult va putea acumula o persoană pe un depozit în 10 ani dacă va continua să închirieze o casă.

Cele mai mari șanse de a economisi pentru un apartament și de a-l cumpăra fără ipotecă sunt de la o persoană care are jumătate din valoarea apartamentului, dar numai dacă prețul imobilului nu se modifică.

În 10 ani, 425.213 de ruble nu vor fi suficiente pentru ca el să-și cumpere un apartament. Pentru a avea la îndemână întreaga sumă la momentul potrivit, va trebui să economisească puțin mai mult de 3,5 mii de ruble pe lună.

În cinci ani, el va avea 1.561.491 de ruble în depozit. Pentru a cumpăra un apartament în acest moment, o persoană trebuie să pună deoparte 13, 4 mii pe lună pentru toți cei cinci ani. Împreună cu costul închirierii locuințelor, el va cheltui 29, 3 mii în primul an și 32, 6 mii în al cincilea. În consecință, dacă cumpără un apartament în cinci ani, costurile totale, inclusiv chiria, vor fi de 3.415.482 de ruble, în zece - 4.755.039 de ruble. Ambele variante sunt mai scumpe decât creditele ipotecare.

St. Petersburg

Credit ipotecar

Prețul mediu pentru un apartament cu două camere în Sankt Petersburg este de 6.797.671 de ruble.

Avans, ruble	Plată lunară, ruble	Plată în exces, ruble	Prețul total al apartamentului, ruble
1 019 651, 15%	75 210	3 247 152	10 044 823
1 699 418, 25%	66 362	2 865 134	9 662 805
3 398 836, 50%	44 241	1 910 089	8 707 760

Pentru a nu plăti în exces ipoteca, trebuie fie să acumulați o plată inițială în valoare de cel puțin jumătate din costul apartamentului, fie să măriți plata lunară și să scurtați termenul împrumutului. Cu un salariu mediu de 58, 5 mii de ruble, evident că nu toată lumea poate face acest lucru.

În 10 ani, apartamentul va costa 10, 99 de milioane de ruble.

Chirie

Costul mediu al închirierii unui apartament cu două camere în Sankt Petersburg este de 32.744 de ruble pe lună. Cu o creștere a costului chiriei cu 5% pe an, în 10 ani plata lunară va fi de 50.787 de ruble, iar chiriașul va plăti în total 4.942.178 de ruble. Pentru diferența dintre costul unui credit ipotecar cu avans de 15% și chirie, un chiriaș poate închiria un apartament la un preț proiectat de 2028 pentru încă opt ani și trei luni.

Nu reduceți, de asemenea, economiile dvs.

Avans (economii), ruble	Suma în 10 ani, ruble
1 019 651, 15%	1 673 247
1 699 418, 25%	2 788 744
3 398 836, 50%	5 577 490

Chirie și economii

Și din nou, o persoană care are deja jumătate din prețul său poate conta pe cumpărarea unui apartament fără ipotecă. Dar va fi problematic pentru el să respecte termenul limită de cinci ani. În cinci ani, va avea în cont 4.448.162 de ruble. Pentru a colecta suma necesară, în fiecare lună trebuie să economisească 39, 2 mii. Odată cu costurile de închiriere, va trebui să aloce 72 de mii pe lună în primul an.

Dacă cumpără un apartament în cinci ani, costurile totale, inclusiv chiria, sunt estimate la 8.968.837 de ruble, în 10 ani - la 11.739.849 de ruble.

Deci care este mai profitabil

Potrivit estimărilor medii, chiria este mai profitabilă. În toate cazurile, chiria lunară este mai mică decât plata ipotecii. În același timp, plata inițială nu numai că nu este cheltuită, ci aduce și bani.

Totuși, în 10 ani persoana care a ales o ipotecă va deține un apartament, în timp ce chiriașul nu.

Cât despre închirierea locuințelor și creșterea simultană a economiilor pentru un apartament, nici aici totul nu este atât de simplu. Factorii previzibili funcționează: cu cât ai mai mulți bani la îndemână, cu atât veniturile sunt mai mari și costurile imobiliare și chiriei din orașul tău sunt mai mici, cu atât ai mai multe șanse să economisești pentru un apartament fără ipotecă și să rămâi în negru. Cu toate acestea, atunci când calculează, de obicei nu țin cont de faptul că prețurile imobiliare pot crește semnificativ în 10-15 ani.

Prin urmare, merită să luați în considerare un alt indicator cheie - timpul. Predicțiile pe termen lung sunt dificile, chiar și pentru specialiști. Iar stabilitatea în țară este mai aproape de un indicator religios: ori crezi în el, ori nu. Prin urmare, dacă trebuie să economisiți pentru un apartament mai mult de cinci ani, ar trebui să implicați nu numai logica, ci și intuiția în calcule.

Vă rugăm să rețineți că inflația depreciază banii, iar imobilele cresc în valoare.

Cu toate acestea, potrivit lui Rosstat, în ultimii trei ani, prețurile pe piața secundară au scăzut pentru toate tipurile de apartamente, cu excepția celor de elită.

Ca un factor suplimentar, merită luată în considerare apropierea vârstei de pensionare. Va fi dificil să închiriezi un apartament pentru plata pensiei, dar în orașele mari va fi imposibil. Așa că până acum este bine să ai propria ta casă, chiar dacă ai primit-o cu o plată în exces.

Argumentul că ai putea închiria un apartament pentru tot restul vieții cu banii care s-au dus la bancă este temeinic dacă renunți să cumperi o casă într-un oraș mare și închiriezi un apartament la un preț foarte favorabil. Așadar, dacă economisiți 3 milioane la plata în exces, acest lucru vă va oferi 25 de mii pe an lunar timp de 10 ani (dar ar trebui să țineți cont de inflație).

Se pot depune și bani. O sumă de 3 milioane, ținând cont de dobânda medie curentă la depozite, va aduce 15 mii de ruble pe lună în dobândă, 4 milioane - 20 mii.

Cum să calculezi ce este mai bine pentru tine

Calculele medii dau rezultate medii, așa că pentru a înțelege ce este mai profitabil pentru tine, va trebui să faci singur calculele. Pentru a face acest lucru, aveți nevoie de următoarele date:

1. Valoarea chiriei pentru apartament.
2. Suma economiilor pe care intenționați să o utilizați ca avans.
3. Costul apartamentului pe care doriți să îl cumpărați.
4. Rata dobânzii ipotecare (puteți folosi media națională sau cea oferită de banca la care doriți să contractați un credit ipotecar).
5. Procentul unui depozit bancar căruia ești dispus să-ți încredințezi banii pentru o perioadă lungă de timp.

Dacă alegi între o ipotecă și închirierea unei locuințe economisind în același timp bani pentru a cumpăra un apartament

1. Ipoteca

Cu ajutorul sau pe site-ul băncii tale, calculează câți ani va dura ipoteca ta cu plata lunară optimă, care va fi supraplata.

Cu un preț al apartamentului de 5,2 milioane de ruble, o plată inițială de 3,2 milioane, o rată a dobânzii de 11% și un termen ipotecar de șapte ani, plata lunară va fi de 34.245 de ruble, iar plata în exces - 876.569 de ruble.

2. Închirierea unui apartament

Calculați cât veți plăti de-a lungul anilor pentru închirierea unui apartament, ținând cont de eventualele creșteri ale chiriei.

De exemplu, dai 22 de mii de ruble pe lună și închiriezi un apartament de trei ani. În acest timp, prețul nu a crescut niciodată, dar este evident că în șapte ani chiria nu va costa la fel. Prin urmare, în anul următor, se presupune că veți da spre chirie 22 × 12 = 264 mii, în următorii trei ani - 24 × 36 = 864 mii, în restul de trei - 26 × 36 = 936 mii, în total - 2,06 milioane de ruble.

3. Depozit și economii

Calculați câți bani veți avea acumulați pe depozit pe durata ipotecii și estimați suma. Apoi calculează câți bani vei avea după primul an, al doilea și așa mai departe până la sfârșitul termenului ipotecar. De asemenea, decideți asupra sumei pe care o puteți rezerva lunar pentru a cumpăra un apartament, calculați câți bani vă va oferi într-un an sau doi și așa mai departe până la sfârșitul termenului ipotecar. Acum, printr-o simplă adăugare a sumei de pe depozit și economii, află în câți ani vei putea strânge bani pentru imobile.

La un depozit fără capitalizare cu o rată a dobânzii de 6, 1%, suma de 3, 2 milioane de ruble în șapte ani se va transforma în 4.566.400 de ruble.

Chiar dacă prețurile imobiliare nu cresc, atunci în șapte ani este imposibil să cumpărați un apartament fără ipotecă.

Există o opțiune de a nu aștepta ca suma necesară să se acumuleze pe depozit și de a economisi 20 de mii de ruble pe lună sau 240 de mii pe an. Apoi, după cinci ani, economiile vor fi de 5.376.000 de ruble. Luând în considerare chiria, costul total al imobilelor va fi de 6.640.000 de ruble, iar 176.000 vor rămâne. Timp de şapte ani, ipoteca pe apartament va merge la 6, 8 milioane de euro. Adică costurile sunt cam aceleași, dar s-au economisit doi ani, adică închirierea locuințelor și economisirea în acest moment este mai profitabilă.

Aceste calcule funcționează numai dacă costul apartamentului nu s-a schimbat timp de cinci ani, iar chiria nu a crescut mai repede decât se prevedea.

Când nu poți economisi pentru un apartament nici măcar pe durata ipotecii, este evident că împrumutul de la o bancă este mai profitabil decât economisirea.

Dacă alegi între o ipotecă și o închiriere, fără planuri de a cumpăra un apartament în viitor

1. Amintiți-vă cât îi dați proprietarului

Să luăm numerele din exemplul anterior - 22 de mii de ruble.

2. Calculați plata lunară a ipotecii

Din nou, numărul din exemplul anterior este de 34,3 mii de ruble.

3. Compara două numere

Evident, este mai profitabil să închiriezi, chiar dacă nu iei în calcul avansul. Dacă totul nu este atât de simplu, împărțiți valoarea avansului la numărul de luni ale ipotecii și adăugați suma primită la plata lunară:

3 200 000 ÷ 84 = 38;

34,3 + 38 = 72,3 mii de ruble.

Comparația cu 22 de mii este și mai clară. Și chiar dacă în șapte ani chiria se va dubla prețul, închirierea unui apartament va fi totuși mai profitabilă.

Cu toate acestea, deja în al optulea an, o persoană cu o ipotecă o va rambursa integral și va plăti doar utilitățile. Și chiriașul va continua să plătească aceeași sumă pentru chirie. Pe de altă parte, dacă chiria nu ar crește, suma care s-ar fi dus la ipotecă ar fi suficientă pentru un contract de închiriere pe 26 de ani.

4. Calculați cât veți câștiga din banii care ar fi putut merge la avans

În șapte ani, depozitul va fi de 4,57 milioane de ruble. Și dacă amânați diferența dintre plăți în valoare de 12,3 mii pe lună lunar, atunci în șapte ani va aduce încă 1,03 milioane. Suma totală de 5,6 milioane, stabilită la 6,1% pe an, va aduce 28,5 mii de ruble pe lună în dobândă.