Cum să cumpărați un apartament care este deja pe un credit ipotecar

2024 Autor: Malcolm Clapton | [email protected]. Modificat ultima dată: 2023-12-17 04:09

Este mai sigur să cumpărați astfel de locuințe cu acordul băncii și cu participarea acesteia.

Este posibil să cumpărați un apartament care este deja pe un credit ipotecar

Locuințele ipotecare sunt gajate de bancă - o înregistrare a acestui lucru se află în Registrul Unificat de Stat al Imobiliare. Proprietarul nu poate efectua tranzacții cu un astfel de apartament fără permisiunea creditorului ipotecar: Rosreestr pur și simplu nu va înregistra transferul de proprietate. Dar asta nu înseamnă că este imposibil să vinzi sau să cumperi imobile ipotecate. Doar că procedura în sine va fi puțin mai complicată și mai lungă.

De ce să vinzi un apartament care are ipotecă

Dacă apartamentul a mers la bancă prin instanță pentru că proprietarul are un credit, atunci instituția financiară îl vinde prin licitație publică. Atunci când proprietarul însuși decide să vândă proprietăți ipotecate, potențialii cumpărători pot fi suspicioși cu privire la acest lucru. Ipoteca are o reputație de sclavie, ale cărei cătușe nu pot fi aruncate decât cu ultima plată. Dacă o persoană vinde un apartament, ceva este în neregulă fie cu el, fie cu apartamentul, cred unii.

De fapt, pot exista un milion de motive. Proprietarul a decis să se mute în alt oraș pentru muncă sau într-un apartament mai mare din cauza adăugării familiei. Soții divorțează, vor să plătească datoria și să împartă banii pentru apartamentul ipotecar. Împrumutatul a schimbat circumstanțele financiare, nu poate face față împrumutului și dorește să-l dea înapoi înainte ca situația să devină ireparabilă.

Bineînțeles că motivul poate fi ceva neplăcut: acoperișul curge, la intrare este o vidă de droguri, iar firma de administrare strânge atât de mulți bani de parcă stropește trotuarele cu cristale Swarovski iarna. Dar nu sunteți asigurat împotriva unor astfel de riscuri chiar și atunci când cumpărați un apartament fără credit ipotecar - trebuie doar să verificați totul.

Acum, în Rusia, aproape jumătate din tranzacțiile imobiliare au loc cu atragerea creditelor ipotecare. Deci vor fi mai multe apartamente pe piață grevate cu ipoteci.

Este profitabil să cumpărați un apartament care este deja într-un credit ipotecar

Atunci când o bancă vinde apartamentul unui debitor la o licitație publică, se poate aștepta o reducere substanțială. Pentru o instituție financiară, acesta este un activ necorespunzător, așa că încearcă să scape de el pur și simplu returnându-l pe al său.

Când vindeți o locuință de către proprietar, nu vă puteți aștepta la un preț neobișnuit de favorabil. Dar el încă poate arunca puțin - pentru probleme inutile și pentru a vă motiva să cumpărați un apartament cu grevare.

Cum să cumperi un apartament cu ipotecă

În funcție de condiții, puteți cumpăra un apartament în diferite moduri.

Odată cu rambursarea ipotecii la momentul tranzacției

Conditii: tranzacția se realizează cu acordul băncii în care actualul proprietar a emis ipoteca; cumpărătorul cumpără obiectul cu numerar.

Cea mai sigură schemă. Protejează toate părțile implicate în tranzacție: cumpărătorul, vânzătorul și banca. Să ne uităm la un exemplu.

Un apartament pentru 3 milioane de ruble este în vânzare. Banca este de acord cu tranzacția și determină suma datoriei rămase - 500 de mii de ruble. Două celule sunt folosite pentru calcule. Înainte de semnarea contractului de vânzare-cumpărare, în ele se pun banii cumpărătorului: 500 mii într-unul și 2,5 milioane în altul.

Documentele pentru celule prescriu cine poate ridica facturile și când. Dacă contractul de cumpărare și vânzare este semnat, iar transferul de proprietate este înregistrat în Rosreestr, banca își va putea lua 500 de mii dintr-o celulă, vânzătorul - 2,5 milioane de la a doua, iar cumpărătorul - o ipotecă pentru a elimina grevarea. Dacă afacerea eșuează, cumpărătorul își va returna fondurile și nimic nu se va schimba pentru restul.

Uneori, fondurile pentru un împrumut pot fi depuse nu printr-o celulă, ci direct la bancă, dar instituția financiară este în orice caz implicată activ în proces.

Odată cu cesiunea de creanță

Conditii: tranzacția se efectuează cu acordul băncii, cumpărătorul achiziționează locuințe pe o ipotecă de la aceeași bancă.

Cumpărătorul depune o cerere de credit ipotecar la bancă, de parcă ar cumpăra orice apartament. Procesul de aprobare va fi similar și va dura aproximativ același timp. Întrucât va deveni împrumutat în timpul achiziției, instituția financiară îi va verifica solvabilitatea și va decide dacă este gata să-l vadă ca client.

Aici, pe lângă contractul de vânzare cumpărare, se încheie un acord de cesiune de drepturi de creanțe pentru un împrumut vechi sau un nou contract de împrumut între bancă și cumpărător. Grevarea în Rosreestr este înlăturată și se impune una nouă cu înregistrarea drepturilor următorului proprietar.

Tatiana Trofimenko Avocat principal al Serviciului Juridic European

Această schemă este, de asemenea, destul de sigură.

Cu rambursarea anticipată a ipotecii pe cheltuiala cumpărătorului

Conditii: banca nu este de acord să vândă apartamentul, cumpărătorul cumpără apartamentul cu numerar. Sau cumpărătorul ia un împrumut de la o altă bancă.

În acest caz, cumpărătorul rambursează împrumutul. În consecință, el ar trebui să aibă la îndemână o sumă egală cu restul datoriei. Părțile încheie un acord preliminar de vânzare-cumpărare a unui apartament, conform căruia vânzătorul primește bani pentru a închide ipoteca. Apoi, grevarea este eliminată din apartament, iar apoi locuința este vândută ca imobil fără garanții.

Această opțiune este mai riscantă pentru cumpărător, deoarece banii sunt transferați în baza unui acord care nu este supus înregistrării la Rosreestr.

Tatiana Trofimenko Avocat principal al Serviciului Juridic European

În teorie, vânzătorul poate refuza înregistrarea contractului de cumpărare și vânzare la Rosreestr. Cumpărătorul va putea primi bani de la acesta, dar numai pe cale judecătorească.

Ce să-ți amintești

• Puteți cumpăra un apartament care este deja într-un credit ipotecar.
• Trebuie să-l verificați în același mod ca și locuința fără sarcini.
• Este mai sigur să cumpărați un apartament cu acordul băncii și cu participarea acesteia.