Cum să întocmești corect un contract de închiriere

2024 Autor: Malcolm Clapton | [email protected]. Modificat ultima dată: 2023-12-17 04:09

Este mai profitabil să închiriezi un apartament direct prin proprietar, ocolind birourile imobiliare. Dar atunci contractul va trebui încheiat independent, iar aceasta nu este o chestiune ușoară: trebuie să țineți cont de multe puncte și detalii pentru a evita problemele pe viitor și pentru a trăi în pace și încredere. În acest articol, ne vom da seama ce să căutăm atunci când întocmim un contract de închiriere.

Să facem imediat o rezervă: în acest articol ne vom concentra în mod special asupra contractului de închiriere comercială a spațiilor rezidențiale, care este reglementat de capitolul 35 din Codul civil al Federației Ruse și parțial de capitolul 5 din Codul de locuințe al Federației Ruse. Federația Rusă, adică închirierea unui apartament de către o persoană fizică. Există o diferență în lege între un contract de închiriere (care se încheie cu o persoană fizică) și un contract de închiriere (care se încheie cu o persoană juridică). Cu toate acestea, în vorbirea obișnuită, este folosit cuvântul bine stabilit „chirie”. Prin urmare, în acest material, de dragul simplității, vom folosi ambii termeni - „chirie” și „chirie” - ca echivalent.

Documentele

În niciun caz nu ezitați să cereți proprietarului apartamentului să vă furnizeze pachetul complet de documente:

• pașaport;
• este necesar un certificat de înregistrare a dreptului de proprietate asupra apartamentului;
• suplimentar: chitanțe achitate pentru facturile de utilități (pentru a fi sigur că nu există datorii asupra acestora) și un extras din cartea casei despre persoane înscrise pe spațiul de locuit.

Dacă apartamentul are mai mulți proprietari, atunci acordul unuia dintre ei nu este suficient, trebuie să obțineți acordul tuturor. Există trei scenarii posibile pentru desfășurarea evenimentelor:

1. Atașați acordul scris al tuturor coproprietarilor.
2. Un coproprietar încheie un acord cu o procură din partea altora.
3. La încheierea contractului, toți proprietarii sunt prezenți personal (atunci contractul indică faptul că apartamentul este închiriat de toți proprietarii în același timp).

Consimțământul scris este cerut și de la persoanele care nu sunt proprietari, dar sunt înscrise pe spațiul de locuit. În caz contrar, ei își pot revendica oricând drepturile, iar tu va trebui să cauți urgent noi locuințe.

Întrucât vorbim de închirierea unui apartament înseamnă că chiriașul este persoană fizică. Prin urmare, trebuie să-și aducă pașaportul cu el. Dacă nu veți locui singur într-un apartament, atunci sunt necesare și detaliile pașaportului celui de-al doilea (al treilea, al cincilea) chiriaș.

Contractele de închiriere imobiliară sunt supuse înregistrării de stat. Cu excepția unui contract încheiat pe mai puțin de un an.

Termen

Contractul de muncă poate fi pe termen scurt (până la un an) și pe termen lung (de la un an la cinci ani). Daca contractul nu spune o vorba despre termen, se considera ca a fost incheiat pe o perioada de maxim cinci ani. Principala diferență dintre contractele pe termen lung și cele pe termen scurt sunt condițiile de evacuare a chiriașilor.

Contract pe termen scurt

Proprietarul poate prescrie o perioadă în care contractul poate fi reziliat de către părți înainte de termen. Dacă nu este specificată o astfel de perioadă, acesta nu are dreptul de a evacua chiriașii înainte de încheierea contractului. Însă la sfârșitul acestei perioade, proprietarul însuși decide dacă va continua să închirieze apartamentul acelorași chiriași sau să-și caute alții.

Contract pe termen lung

Proprietarului îi este mult mai greu să se despartă de chiriași. La sfârșitul termenului contractului, proprietarul nu poate muta pur și simplu pe altcineva în apartament: dacă nu și-a comunicat chiriașului dorința sa cu cel puțin trei luni înainte de încheierea contractului, se consideră că contractul este automat. reînnoit în vechile condiţii.

Dacă proprietarul spune că nu mai intenționează să închirieze proprietatea, atunci chiriașii trebuie să se mute. Dar în acest caz, chiar nu poate închiria apartamentul pentru cel puțin un an, altfel chiriașii anteriori au dreptul să se adreseze instanței și să ceară despăgubiri.

Spre deosebire de proprietar, un chiriaș poate rezilia contractul în orice moment, fără a da un motiv.

Starea apartamentului si a proprietatii

Reparații și îmbunătățiri

Întrebarea presantă: cine face reparațiile? De regulă, contractul conține formularea că „după expirarea contractului de închiriere, chiriașii se obligă să returneze imobilul în aceeași formă în care a fost pus la dispoziție”. Prin urmare, contractul ar trebui să indice imediat ce poate fi schimbat în apartament și ce nu.

În plus, fără acordul proprietarului, rezidenții nu au dreptul de a efectua reorganizarea și reconstrucția spațiilor de locuit. De exemplu, în timpul reparațiilor, nu puteți pur și simplu să luați și să demolați un compartiment interior sau să extindeți o ușă.

Dacă este posibil să se efectueze reparații, atunci asigurați-vă că specificați în contract cât de mult ar trebui să fie redusă chiria. Dacă nu există nicio indicație, este posibil să reparați totul singur, iar proprietarul va refuza pur și simplu să vă ramburseze cheltuielile.

Toate reparațiile curente și cheltuielile cu acesta sunt pe umerii chiriașului. El nu numai că menține ordinea în apartament, dar este și responsabil pentru siguranța proprietății.

Proprietarul trebuie să efectueze reparații majore, iar toate cheltuielile sunt suportate de el (dacă nu se prevede altfel în contract). Dacă proprietarul nu manifestă interes pentru reparații majore atunci când este necesar, atunci chiriașul are dreptul de a:

• efectuează în mod independent reparațiile majore prevăzute de contract sau cauzate de o nevoie urgentă și încasează costul acestora de la locator;
• cere o reducere corespunzătoare a chiriei;
• cere rezilierea contractului și compensarea pierderilor.

Când renovați sau cumpărați ceva nou pentru un apartament închiriat, în termeni legali, faceți îmbunătățiri. Ele pot fi separabile și inseparabile. De exemplu, dacă un chiriaș a instalat un aparat de aer condiționat sau un încălzitor de apă pe cheltuiala sa (și proprietarul nu a redus chiria și nici nu le-a restituit costul), el are dreptul să le ia cu el.

Îmbunătățirile inseparabile, cum ar fi imaginile de fundal noi, nu pot fi luate cu tine fără a strica aspectul apartamentului. Prin urmare, locatarul poate cere rambursarea contravalorii acestora la expirarea contractului. Dar revendicarea va fi satisfăcută dacă în contract se precizează că locatorul nu s-a opus acestei îmbunătățiri.

Starea proprietății

Proprietarul este obligat să pună la dispoziție chiriașului imobilul în stare bună. Asta inseamna ca daca ceva te impiedica sa folosesti apartamentul, proprietarul trebuie sa elimine acest motiv pe cheltuiala lui. Chiar și cea pe care nici nu o bănuia la momentul închirierii apartamentului. De exemplu, te-ai instalat și ai fost surprins să descoperi că toate țevile au fost putrezite de mult și că este pur și simplu imposibil să te speli la duș. Proprietarul trebuie să elimine această deficiență cât mai curând posibil și în mod absolut gratuit. Dacă nu face acest lucru, puteți fie să eliminați singur cauza și să solicitați rambursarea cheltuielilor, fie să reziliați contractul.

Atentie: proprietarul ar trebui sa elimine pe cheltuiala sa doar acele neajunsuri despre care nici el, nici tu nu le cunosteai.

Dacă, la inspectarea apartamentului, ați văzut că ceva nu funcționează acolo sau ați fost avertizat în prealabil despre asta, atunci este deja dreptul dumneavoastră să fiți de acord cu o astfel de condiție sau să căutați o opțiune mai bună.

De asemenea, avocatii recomanda, pe langa contract, sa se intocmeasca si un act de acceptare a apartamentului. Acesta prescrie starea mobilierului, a instalațiilor sanitare, a podelelor, a ferestrelor și a tuturor celorlalte. Ulterior, acest lucru va ajuta la evitarea disputelor cu privire la calitatea reparațiilor și a mobilierului. Desigur, într-un apartament cu mobilier sovietic vechi și fără echipamente, nu trebuie să faci asta. Însă proprietarul, care închiriază o casă cu mobilier și electrocasnice scumpe, este interesat să se asigure că toată proprietatea îi este returnată în stare corespunzătoare, așa că poate atașa chiar și fotografii ale proprietății și chitanțe care confirmă valoarea acesteia. Deprecierea naturală este, desigur, luată în considerare. Dar chiriașul va trebui să plătească pentru ecranul televizorului spart.

Fiți atenți la așa ceva ca „responsabilitate comună” dacă închiriați un apartament cu cineva într-un efort comun. Daca contractul nu prevede o clauza de raspundere solidara, atunci toata responsabilitatea va fi suportata de cel care a incheiat contractul. Adică dacă vecinul tău neglijent rupe ceva și doar tu ești consemnat în contract ca responsabil, atunci va trebui să plătești.

Chirie

Contractul defineste procedura, conditiile si termenii pentru efectuarea chiriei. Dacă nu există instrucțiuni speciale în acest sens, atunci se consideră că acestea sunt similare cu cele utilizate de obicei la închirierea unei astfel de proprietăți: în cazul unui apartament, aceasta este o sumă fixă de plată efectuată în fiecare lună.

Dacă proprietarul cere să plătească imediat o plată cu 2-3 luni în avans sau un avans, acest lucru trebuie să fie scris în contract.

Documentul ar trebui să indice, de asemenea, cât de des și în ce măsură proprietarul poate crește plata. În practică, creșterile de chirie se înregistrează de obicei o dată pe an până la 10% din costul inițial. Dar toate acestea sunt la latitudinea părților.

Dacă o astfel de clauză nu este inclusă în contract, proprietarul are în continuare dreptul de a majora chiria, dar acest lucru se poate face nu mai mult de o dată pe an. Mai mult, el este obligat să informeze chiriașul despre acest lucru în prealabil, în scris. Daca noile conditii nu ii convin, acesta se poate retrage din contract in mod unilateral.

De asemenea, chiriașul are dreptul de a cere o reducere a chiriei dacă, din cauza unor circumstanțe independente de voința sa, condițiile spațiului închiriat s-au deteriorat.

În plus

Discutați cu proprietarul despre toate detaliile. Cel mai probabil va trebui să vă întâlniți des. El este îngrijorat de apartamentul lui, tu ești îngrijorat de calitatea vieții, așa că învață să negociezi și notează toate înțelegerile verbale în document.

Nu des, dar se întâmplă o situație neplăcută: uneori proprietarilor le place să intre fără avertisment, chiar și în absența chiriașilor și de mai multe ori pe lună. Acesta este un motiv pentru rezilierea contractului cu rambursarea cheltuielilor de mutare ale chiriașului. Pentru a evita o astfel de situație, pur și simplu adăugați un rând la acord despre cât de des poate apărea proprietarul la dvs., dacă este necesar să vă avertizați în prealabil despre acest lucru și să indicați interzicerea vizitelor spontane în absența dumneavoastră.

Aflați cum tratează proprietarul oaspeții, animalele și indicați acest lucru în contract.

Doar negociind și reparând toate detaliile care contează, ambele părți vor putea trăi fără conflicte și fără anxietate inutilă.

Rezilierea contractului prin instanță

Am spus deja că nu este ușor pentru un proprietar să se despartă de un chiriaș, tipul de contract joacă un rol important. Însă chiriașul are dreptul de a rezilia contractul în orice moment, dar cu o singură condiție: trebuie să notifice proprietarului dorința sa cu trei luni înainte în scris.

Dar uneori este imposibil să fiți de acord uman, iar pentru una dintre părți există o singură cale de ieșire - să caute dreptate prin instanță și să rezilieze contractul.

La cererea locatorului, contractul poate fi reziliat înainte de termen de către instanță în cazurile în care locatarul:

• folosește proprietatea cu o încălcare semnificativă a termenilor contractului sau cu încălcări repetate;
• degradează semnificativ proprietatea;
• nu plătește chiria la timp de mai mult de două ori la rând;
• nu efectuează reparații majore ale imobilului în termenele stipulate în contract, dacă, conform contractului, reparațiile majore sunt în sarcina locatarului.

Proprietarul poate rezilia contractul prin instanță numai dacă a cerut în scris chiriașului eliminarea încălcărilor.

La cererea locatarului, contractul de închiriere poate fi reziliat anticipat de către instanță în cazurile în care:

• locatorul nu pune la dispoziție bunul sau creează obstacole care împiedică utilizarea integrală a proprietății;
• imobilul prezinta neajunsuri care nu au fost precizate de locator la incheierea contractului, nu au fost cunoscute in prealabil de chirias si nu au putut fi descoperite in timpul inspectiei imobilului;
• locatorul nu efectuează reparații majore la proprietate în perioada stabilită prin contract sau într-un interval de timp rezonabil;
• proprietate, din cauza unor circumstanțe independente de voința chiriașului, într-o stare improprie pentru utilizare.

La încetarea contractului de închiriere, locatarul este obligat să restituie locatorului imobilul în starea în care l-a primit, ținând cont de uzura normală sau în starea prevăzută de contract.

În concluzie, să ne oprim asupra a două puncte mai importante.

Dacă proprietarul donează sau vinde o locuință închiriată, acest lucru nu încetează contractul de închiriere. Cu alte cuvinte, când o persoană vine și spune: „Mută-te, vând un apartament”, este ilegal. Schimbarea proprietarului nu atrage rezilierea contractului de închiriere a locuinței.

Dacă este necesar, puteți schimba chiriașul (chiriașul). Adică, dacă contractul este încheiat pentru soț, iar acesta, de exemplu, pleacă la Polul Nord într-o călătorie lungă de afaceri, atunci cu acordul său, puteți schimba chiriașul în soția sa. În acest caz, contractul rămâne același, aceleași condiții, termenul continuă să curgă și nu se resetează. Dar acest lucru vă poate scuti de birocrație dacă apar probleme (de exemplu, dacă trebuie să reziliați contractul sau să colectați ceva prin instanță).