Care a fost ipoteca în diferite epoci istorice

2024 Autor: Malcolm Clapton | [email protected]. Modificat ultima dată: 2023-12-17 04:09

Cum au rezolvat oamenii problema achiziționării de locuințe pe credit din timpuri preistorice până în secolul XXI.

Instrumentele financiare moderne au schimbat radical atitudinea unei persoane față de propria sa economie. Luați același credit ipotecar: le permitea oamenilor să cumpere locuințe și alte proprietăți imobiliare în condiții care erau pur și simplu imposibile înainte. Să ne dăm seama cum a fost aranjată problema ipotecare în diferite epoci, pentru a înțelege cât de mult i-a ajutat pe oameni să-și îmbunătățească viața.

1. Paleolitic și anterioare

Oamenii de știință știu destul de puține despre modul în care era aranjată viața de familie și economică în timpurile preistorice. Arheologii și paleogeneticienii, în cel mai bun caz, pot reconstrui dimensiunea grupurilor umane, asemănarea lor genetică și ocupația.

Pentru a reconstrui obiceiurile oamenilor din paleolitic, ei se uită de obicei la triburile mai mult sau mai puțin moderne de vânători-culegători (de exemplu, poporul Guaiac care trăiește pe teritoriul Paraguayului modern). Dar se pare că oamenii din vechime erau predispuși la patrilocalitate - un tip de relație de familie în care o femeie merge în tribul tatălui soțului ei (dacă conceptul de „soț” în sensul nostru este aplicabil în general unei astfel de antichități). Ei bine, cu siguranță au avut exogamie - o interdicție a căsătoriilor strâns legate. În general, a trebuit să locuiesc cu părinții mei.

Dacă a existat o ipotecă modernă: poate că câteva familii ar fi putut lua ipoteci pentru alimente, îmbrăcăminte și arme și ar fi putut forma un nou trib. Aproximativ la fel ca acum familiile tinere se stabilesc amiabil în clădiri noi. Drept urmare, membrii noului trib ar avea un anturaj de aceeași vârstă.

2. În Grecia Antică

De fapt, cuvântul „ipotecă” este de origine greacă și este tradus ca „fundație”, „gaj” sau chiar „avertisment”. Așa se numea stâlpul, care a fost instalat la limita terenului, astfel încât „a avertizat” că acest site servește drept garanție pentru datorie.

Astfel, la greci, ipoteca era o formă de răspundere patrimonială a debitorului față de creditorul său: în caz de neplată, creditorul avea dreptul de a prelua terenul ipotecat. Înainte de dezvoltarea ipotecilor, debitorul insolvabil era răspunzător față de creditor cu libertate personală, prin urmare ipoteca era o măsură mai progresivă a relațiilor economice.

Desigur, pentru aceasta, în societatea greacă trebuia să existe o instituție dezvoltată de proprietate privată a terenurilor. În 621 î. Hr., conducătorul atenian Drakont a alcătuit primul set de legi scrise (da, măsurile foarte draconice), care pedeau aspru orice încălcare a proprietății altcuiva. Acest lucru a dat impuls dezvoltării relațiilor de credit și datorii, în care pământul a acționat ca garanție. Ipoteca grecească era pe deplin operațională la începutul secolului al VI-lea î. Hr.

Dar o astfel de ipotecă nu era la îndemâna tuturor: pentru a o folosi, era necesar să deții propriul lot.

Fiul cel mare din familie era moștenitorul moșiei tatălui său, astfel încât să-și poată aduce soția în casa părintească, care mai târziu, împreună cu pământul, a trecut în proprietatea sa. El era cel care putea conta pe viitor pe o ipotecă, de care, de fapt, nu mai avea nevoie.

Dar fiii mai mici în acest sens erau dezavantajați și puteau fie să se mulțumească cu loturi de pământ, fie să intre în slujba celor bogați, fie să își caute averea în colonii. Toate acestea nu au fost foarte propice pentru crearea unei familii la o vârstă relativ fragedă.

Dacă a existat o ipotecă modernă:capacitatea de a obține mai întâi pământ în orașul său natal și apoi de a plăti datoria pentru el în bani sau servicii ar fi schimbat viața vechilor greci. Fiii mai mici ar fi cu siguranță încântați. Adevărat, atunci ar fi locuit în vecinătatea Atenei, Spartei sau Corintului și nu ar fi acoperit întreaga Mediterană cu coloniile lor. Sau, dimpotrivă, ar acoperi întreaga ecumenă.

3. În Roma antică

În lumea antică, ipotecile erau cunoscute în Babilon (legile lui Hammurabi în secolul al VI-lea î. Hr.), Mesopotamia, chiar și India (în secolul 2 î. Hr.). Dar ipoteca a devenit cel mai aproape de condițiile moderne din Roma antică.

La început, relaţiile de datorie între romani s-au construit, ca să zicem aşa, în regim condiţionat, sub forma unei „tranzacţii pe trust” (lat. Fiducia), iar riscurile erau asumate nu de creditor, ci de debitor: a transferat creditorul în schimbul unor bani folosind un gaj de procedură legală specială, adică bunuri mobile sau imobile. După ce a achitat datoria, nu putea decât să spere că creditorul își va ține promisiunea și, cu ajutorul unei proceduri legale în oglindă, va returna garanția. Dacă creditorul din anumite motive a refuzat să facă acest lucru, debitorul ar putea să-și discrediteze numele doar în rândul concetățenilor - legea nu l-ar putea ajuta în niciun fel, o afacere este o înțelegere.

Deja în secolul al II-lea î. Hr., relațiile ipotecare se dezvoltaseră semnificativ. Sub noua formă a tranzacției de gaj (lat. Pignus), creditorul, în schimbul banilor săi, nu mai primea titlul de proprietate al debitorului, ci doar dreptul de a deține această proprietate. Creditorul nici măcar nu avea dreptul de a folosi această proprietate, dar fructele dobândite din această proprietate puteau merge la plata datoriei sau a dobânzii aferente acesteia. Numai în cazul în care debitorul nu putea plăti în conformitate cu obligațiile asumate, creditorul devine proprietarul bunului său.

În fine, în primele decenii ale secolului al II-lea î. Hr., apare un al treilea tip de garanție, care este într-adevăr apropiată de ipotecile moderne (lat. Hypotheca legalis) - un gaj de proprietate fără a o transmite creditorului.

Acest lucru a fost facilitat de schimbarea condițiilor politice și economice din acea vreme: slăbirea sistemului sclavagist și transferul masiv de pământ către chiriași. Inițial, chiriașii - apartamente sau terenuri mici - și-au gajat bunurile mobile (de exemplu, mobilier sau unelte agricole) ca garanție pentru închiriere, dar au continuat să le dețină. Ulterior, imobilele ar putea deveni și obiect de ipotecă.

În cazul în care împrumutatul nu a putut plăti conform acordului, împrumutatul a primit dreptul de a revendica elementul gajat cu vânzarea ulterioară a acestuia la licitație și compensare din veniturile soldului datoriei împrumutatului.

Dacă a existat o ipotecă modernă:ipoteca romană era deja destul de dezvoltată, dar prezenta o serie de dezavantaje. De exemplu, în Roma antică, nu se ținea un registru unificat al proprietății, iar creditorul, acceptând un gaj, nu putea fi sigur că aceeași proprietate nu mai era gajată altui creditor și că, în cazul falimentului împrumutatului, acesta dreptul ipotecar nu s-ar ciocni cu dreptul ipotecar al altcuiva.

În plus, ipoteca era de obicei extinsă asupra întregii proprietăți a împrumutatului, ceea ce a făcut ca volumul și valoarea acesteia să fie incerte, ceea ce s-ar putea modifica în timp. Aceste relații de proprietate instabile au împiedicat dezvoltarea creditelor ipotecare, ceea ce a însemnat că cetățenii romani care aveau nevoie au avut de suferit.

4. În Europa medievală

După cum se poate observa din cele de mai sus, o ipotecă poate exista în mod normal doar cu respectarea strictă a drepturilor participanților la tranzacții. Tranzacțiile complexe din punct de vedere structural au necesitat control și reglementare, iar pe termen lung - un sistem de înregistrare care funcționează bine. Toate acestea puteau fi asigurate doar de stat. Prin urmare, odată cu căderea Imperiului Roman ca formațiune unică de stat centralizată în secolele V-VI d. Hr., instituția ipotecii practic a încetat să mai existe.

A reînviat abia în epoca Înaltului Ev Mediu (secolele XII-XIII), pe un nou val de dezvoltare a raporturilor monetare și juridice. Lordii feudali aveau adesea nevoie de bani pentru a duce războaie sau cruciade intestine și, prin urmare, au fost nevoiți să-și ipotezeze castelele și pământurile strămoșești cămătarilor sau vecinilor mai bogați.

Drept urmare, Europa de Vest, în calitate de succesor al Imperiului Roman, a adoptat și dezvoltat instituția ipotecii, făcând-o și mai formalizată, protejată de legislația dezvoltată. În plus, existau cărți speciale de credit ipotecar, în care se introduceau informații despre imobilul ipotecat.

În epoca Evului Mediu Târziu (secolele XIV-XVI), ipoteca a fost în cele din urmă constituită în forma în care există până în zilele noastre: bunul ipotecat rămâne în posesia debitorului, iar creditorul primește dreptul, în în cazul nerambursării datoriei, să revendice bunul ipotecat cu vânzarea ulterioară a acestuia la licitație…

Dacă a existat o ipotecă modernă:este bine dacă ești un mare lord feudal și ai ceva de ipotecat - și spera la prada de război, care va rambursa atât datoria, cât și dobânda. Dar majoritatea covârșitoare a vest-europenilor din Evul Mediu erau țărani săraci care dețineau terenuri prea mici pentru a conta pe împrumuturi mari. Și în general, instanțele, procesele, notarii și avocații sunt pentru cei bogați și nobili, în cel mai bun caz - pentru burghezii marilor orașe. Nu, creditele ipotecare în Evul Mediu erau încă departe de a fi disponibile în general.

5. Modernitatea

În secolul al XIX-lea, creșterea industrială, urbanizarea și dezvoltarea infrastructurii urbane au contribuit la creșterea explozivă a pieței ipotecare. În cele mai dezvoltate țări europene – Anglia, Franța sau Țările de Jos – principiile creditării pentru finanțarea construcțiilor au fost folosite activ și peste tot. Masa monetară în construcții și industrie a fost investită și în alte țări europene, inclusiv în Imperiul Rus.

În secolul al XX-lea, ipoteca a căpătat un rol deosebit în Statele Unite în timpul Marii Crize. Ea a fost cea care a stat la baza „New Deal” a lui Franklin Roosevelt.

Există două tipuri de împrumuturi pe piața imobiliară americană - credite pentru construcții și credite ipotecare. Valoarea împrumutului nu depășește 80–90 la sută din valoarea imobilului ipotecat. Mărimea primei rate efectuate de împrumutat din fonduri proprii, respectiv, este de 10-20 la sută. Statul oferă săracilor împrumuturi concesionale pentru întreaga valoare a casei.

Astăzi, împrumuturile ipotecare în Statele Unite sunt emise pentru o perioadă de 15-20 de ani. O trăsătură distinctivă a creditului ipotecar american este sprijinul guvernamental țintit și sistematic pentru creditarea ipotecară prin instrumente precum piața secundară a creditelor ipotecare, asigurarea guvernamentală a împrumuturilor și beneficiile în obținerea de împrumuturi pentru cetățenii cu venituri mici. Datorită acestor măsuri și disponibilității creditului, 75 la sută dintre americani au propria lor casă.

În Rusia, piața creditelor ipotecare a început să se dezvolte abia după prăbușirea URSS. În 1997, guvernul a înființat Agenția de Credit Ipoteca Rezidențial pentru a atrage investiții în sectorul creditelor ipotecare. În 1998 a fost adoptată legea „Cu privire la ipoteci (gajurile imobiliare)”. Conform datelor privind creditele ipotecare acordate persoanelor rezidente și drepturile de creanță dobândite pentru creditele ipotecare în ruble ale Băncii Centrale, creșterea creditării ipotecare în 2017 față de anul precedent a fost de 37 la sută. În total, în 2017, au fost emise peste două trilioane de ruble în împrumuturi. Acest lucru a devenit posibil datorită scăderii consistente a ratei cheie. A fost fix în decembrie 2017. Banca Rusiei a decis să mențină rata cheie la 7,25% pe an la 7,25% pe an.

Tendința generală a creditului ipotecar modern este evidentă - va fi din ce în ce mai accesibilă pentru un număr tot mai mare de cetățeni. Scopul statelor care susțin acest tip de creditare este de a oferi locuințe proprii pentru numărul maxim de cetățeni și familii tinere.