Cum să cumpărați un apartament și să nu regretați: sfaturi de specialitate

2024 Autor: Malcolm Clapton | [email protected]. Modificat ultima dată: 2023-12-17 04:09

Împreună cu un expert imobiliar, am aflat ce trebuie să luăm în considerare la cumpărare, de ce să-l luăm și cum să acționăm dacă printre proprietari sunt minori.

Ce să cauți atunci când alegi o casă

Infrastructura raională

Zona ar trebui să fie autosuficientă, astfel încât majoritatea obiectelor pe care le veți vizita în mod regulat să fie, dacă nu la o distanță de mers pe jos, atunci cel puțin una sau două stații de acasă. Setul minim este un supermarket (si de preferat mai multe deodata, pentru a nu sta la coada), o farmacie si o clinica. Dacă familia are deja sau se așteaptă să aibă copii, ar trebui să existe și o școală și o grădiniță în apropiere. Căutați mai departe în funcție de nevoile dvs. Cineva are nevoie de un club de fitness nu departe de casă, cineva are nevoie de un parc de jogging sau de o zonă echipată unde să te plimbi și să dresezi câinele.

Când examinezi un apartament, te sfătuiesc să acționezi de la general la specific. În primul rând, ne uităm la zona (general), apoi casa și împrejurimile acesteia și abia apoi apartamentul (privat). Aflați ce este în cartier, dacă în apropiere există infrastructura necesară și locuri verzi. Asigurați-vă că nu există industrii periculoase în cartier.

Infrastructura din jurul locuințelor secundare este adesea mai bună decât în zonele noi. Dacă cumpărați o casă într-o clădire nouă, verificați cum se va dezvolta zona. Este bine dacă dezvoltatorul a avut grijă de confortul cumpărătorilor și a prevăzut în proiect nu doar magazine la primele etaje ale caselor, ci și o școală cu o grădiniță la câțiva pași.

Avito a adunat mai multe despre vânzarea de apartamente din toată Rusia - există atât clădiri noi, cât și locuințe secundare de la proprietari. Folosind filtre, puteți găsi rapid o opțiune convenabilă: selectați zona orașului, zona apartamentului și numărul de camere, tipul de casă și etajul dorit - în căutare vor apărea numai oferte potrivite rezultate.

Căutați anunțuri marcate „Afișare online”: aceasta înseamnă că vânzătorul sau proprietarul este gata să vă ducă într-un tur al apartamentului folosind un link video folosind un canal care vă convine - de exemplu, Skype sau WhatsApp. În plus, puteți cere proprietarului proprietății să demonstreze starea intrării, a liftului și a teritoriului învecinat.

Accesibilitate la transport

Când trebuie să ajungi acasă cu trei transferuri, anulează toată bucuria banilor economisiți și amenajarea reușită a apartamentului. Locațiile izolate de principalele artere de transport ar putea să nu fie atât de atractive pe cât a promis vânzătorul. Relativ vorbind, dacă un singur drum duce în zonă, pregătește-te pentru blocaje regulate. Dimineața și seara, va fi complet plin de mașini.

Încercați să faceți naveta de la viitoarea dvs. casă la serviciu și înapoi în orele de vârf și vedeți dacă transportul public circulă regulat. Acest lucru merită făcut, chiar dacă călătoriți în principal cu mașina privată. Uneori este mai ușor să economisiți timp și să ajungeți acasă cu autobuzul decât să rămâneți blocat în trafic. Dar rețineți că, în orașele mari, șansele de a intra într-un ambuteiaj sunt foarte mari în transportul public de suprafață. În acest caz, concentrați-vă pe cât de repede și convenabil puteți ajunge acolo cu metroul sau trenul.

În cele din urmă, priviți zona prin ochii unui rezident permanent, nu al unui oaspete. Este ușor să mergi pe jos de la cea mai apropiată stație de autobuz și stație de metrou până la casa ta sau trebuie să treci printr-un pustiu unde nu există felinare? Există parcare organizată sau curtea este plină de mașini? Toate acestea sunt fleacuri, dar afectează confortul vieții, așa că uneori este mai bine să nu economisiți bani și să alegeți o opțiune, deși mai scumpă, dar într-o zonă convenabilă.

Starea casei

Nu te limita la inspectarea apartamentului și studiază cu atenție intrarea, casa și zona înconjurătoare.

Alena Kvach

Examinați casa din exterior, stabiliți unde este apartamentul și verificați dacă există daune la pereți. Uitați-vă pe unde dau ferestrele, dacă în apropiere există facilități de catering și unități non-stop, tulburând liniștea.

Atentie la starea cailor de acces si a trotuarelor – daca chiar si in sezonul cald trebuie sa manevrezi intre gropi, iarna drumul se va transforma intr-un curs de obstacole. Vezi cum este amenajată curtea: există bănci și un loc pentru sport, un loc de joacă.

Alena Kvach

Nu va fi de prisos să comunici cu vecinii imediati din apartamentele din apropiere și să vezi ce contingent este populația casei. Acordați atenție stării grupurilor de ascensoare și ascensoarelor. Dacă casa are un tobog de gunoi, atunci ar trebui să verificați cu vecinii dacă există insecte și rozătoare și, de asemenea, să aflați cum funcționează utilitățile și HOA sau compania de management.

Stare apartament

Nu vă lăsați păcăliți de reparațiile proaspete - cablajele defecte, țevile cu scurgeri sau reamenajarea ilegală pot fi ascunse în spatele lor. Inspectați apartamentul în timpul zilei: astfel puteți aprecia lumina naturală și puteți observa defecte minore precum urme de scurgeri. Apropo, este mai bine să alegeți opțiuni cu ferestre spre sud-vest sau sud-est, dacă doriți ca camerele să fie luminoase în timpul zilei.

Alena Kvach

În interiorul apartamentului, acordați atenție posibilelor scurgeri și reamenajări care încalcă elementele structurale ale camerei. Verificați debitul de apă rece și caldă - în unele case aceasta este o problemă ireparabilă. Recomand să te uiți la chitanțele pentru facturile de utilități și revizii pentru câteva luni. Unele asociații de proprietari includ opțiuni precum supraveghere video sau securitate și curățenie în utilități. Acest lucru are ca rezultat o cantitate substanțială de rate lunare.

Dacă inspectați un apartament în sezonul rece, atingeți bateriile și treceți mâna de-a lungul pereților care mărginesc strada - nu trebuie să fie reci. Ventilația trebuie verificată în bucătărie și baie. Atașați o bucată de hârtie la aerisire - dacă este atrasă de orificiu, atunci totul este în ordine.

Examinați ferestrele și balconul. Vă rugăm să rețineți că nu există dungi și urme de mucegai în jurul deschiderilor ferestrelor și nu există suflare de la fisuri. Verificați dacă este ușor să deschideți complet ramele și treceți la modul de ventilație. Dacă ferestrele sunt orientate către o stradă zgomotoasă, asigurați-vă că sunt bune la atenuarea sunetelor din exterior.

Priviți starea podelei, a pereților și a tavanului. Dacă pe tavan există pete și dungi ciudate, acestea sunt cel mai probabil consecințele unei inundații. Cu vecinii de sus se mai pot negocia, dar atunci cand apartamentul este la ultimul etaj si de vina este acoperisul care curge, va fi mai greu de remediat situatia. Plimbați-vă prin camere și verificați dacă podeaua nu scârțâie sau nu se lasă sub picioare. Examinați colțurile - dacă vedeți pete gri pe tapet, este mucegai. Va trebui să-l scoatem și să facem din nou reparații.

Ce să verificați înainte de a cumpăra

Extras din USRN

Fără a ține cont de informațiile din Registrul Imobiliar Unificat de Stat, riști să pierzi bani dacă, de exemplu, locuința este vândută fără a anunța unul dintre proprietari. Un extras vă va ajuta să aflați câți proprietari are de fapt apartamentul și care sunt caracteristicile acestuia: astfel puteți afla filmarea exactă și puteți compara camera cu planul tehnic - nu se știe niciodată, deodată proprietarii au aranjat o reamenajare necoordonată.

Alena Kvach

Este important să înțelegeți ce este o reamenajare inconsecventă. Dacă a fost realizat în detrimentul pereților despărțitori interioare din apartament, iar pereții portanti nu sunt afectați, trebuie să comandați un nou pașaport tehnic de la Biroul de inventar tehnic (BTI), care va confirma integritatea elemente structurale. Atunci când o casă cu o sobă pe gaz combină bucătăria cu o cameră, amenajarea poate fi legitimată doar prin readucerea bucătăriei la aspectul izolat inițial - de exemplu, prin restaurarea ușilor și a pereților.

Dacă în apartament au fost transferate zone umede, astfel de modificări nu pot fi legalizate. În viitor, acest lucru amenință cu faptul că, atunci când vinde o locuință pe o ipotecă, evaluatorul unei companii independente de evaluare va refuza să aprobe obiectul. Va trebui să așteptăm oamenii care sunt gata să cumpere un apartament cu reamenajare pentru bani. Din această cauză, valoarea de piață a proprietății este în scădere și cercul cumpărătorilor se îngustează - 80% din tranzacțiile imobiliare sunt efectuate cu participarea creditelor ipotecare.

Un extras va arăta, de asemenea, dacă carcasa are sarcini. De exemplu, imobilele pot fi sechestrate pentru datorii sau gajate la o bancă. Nu va funcționa să cumpărați un astfel de apartament.

Avito protejează interesele vânzătorilor și cumpărătorilor și se asigură că tranzacțiile sunt corecte și transparente. Înainte de a cumpăra, puteți verifica proprietatea aici: un raport de la USRN și să vă asigurați că totul este în regulă cu apartamentul. Raportul vă va ajuta să aflați valoarea cadastrală a obiectului, pe baza căreia se calculează impozitul pe proprietate, va arăta numărul de proprietari și istoricul schimbării acestora, precum și prezența sarcinilor - de exemplu, un contract de ipotecă, arest sau închiriere. Toate acestea vor ajuta la reducerea riscurilor la cumpărare. Pentru cumpărător, raportul costă 299 de ruble.

Pentru vânzători, emiterea unui extras va fi gratuită, toate costurile fiind acoperite de Avito. Datele personale din raport nu sunt dezvăluite: nu există numărul apartamentului sau numele proprietarilor. Un astfel de extras va ajuta la vânzarea rapidă și profitabilă a unei locuințe - dacă cumpărătorul vede că totul este curat cu obiectul, este mai probabil să fie de acord cu înțelegerea.

Actele de identitate ale proprietarului

Aceasta este o asigurare împotriva coliziunilor cu escrocii: dacă cumpărați un apartament de la o persoană care se pretinde a fi proprietarul acestuia, atunci va trebui să aveți de-a face cu adevăratul proprietar al proprietății. Ministerul Afacerilor Interne are unul cu care poți verifica dacă pașaportul este valabil. Asigurați-vă că seria și numărul acestuia, precum și numele, prenumele și patronimul proprietarului se potrivesc cu cele indicate în documentele pentru apartament. Dacă, după cumpărarea unei locuințe, proprietarul și-a schimbat pașaportul, uitați-vă la penultima pagină - aceasta conține informații despre pașapoartele eliberate anterior.

Verificați asta cu starea civilă a proprietarului. Dacă a cumpărat un apartament în timp ce era căsătorit, atunci apartamentul este considerat proprietate comună. Vânzarea unui apartament fără permisiunea soțului dumneavoastră nu va funcționa, așa că cereți un acord notarizat pentru vânzare. Dacă proprietarul este divorțat, atunci o decizie judecătorească privind împărțirea proprietății comune va fi, de asemenea, utilă.

Alena Kvach

Aici trebuie să acordați atenție nu numai când a fost cumpărat apartamentul, ci și care a fost forma de plată. Dacă o casă a fost cumpărată cu o săptămână înainte de nuntă pe un plan ipotecar sau în rate, iar în căsătorie soții au făcut plăți împreună, atunci pentru un astfel de apartament este necesar acordul soțului sau soției, deoarece o parte din fonduri pentru a plăti datoria a fost folosită de la bugetul general. Termenul de prescripție după divorț este de trei ani, după acest termen nu este necesar acordul.

Excepție fac situațiile în care actualul proprietar a primit cadou un apartament sau l-a moștenit în timp ce era căsătorit. O astfel de proprietate îi aparține numai lui.

Pentru proprietarii minori, merită să verificați certificatul de naștere sau pașaportul și să comparați datele cu informațiile din documentele de locuit.

Alena Kvach

Dacă copiii minori sunt înregistrați în apartament, atunci înainte de tranzacție aceștia pot fi descărcați în orice alt loc. În același timp, este necesar să se indice o adresă alternativă, copilul nu poate fi externat „nicăieri”. Dacă părinții au adrese de înregistrare diferite, atunci este necesar acordul celui de-al doilea părinte pentru externarea copilului.

Atunci când copiii minori sunt proprietarii unei cote de imobil sau a unui obiect în totalitate, este necesară acordul autorităților tutelare. Se vor asigura că noua locuință nu înrăutățește condițiile de viață ale copilului și are caracteristici tehnice și de altă natură adecvate, cum ar fi suprafața apartamentului, zona de amplasare a acestuia și accesul la instituțiile de învățământ.

Titluri de proprietate

Sunt si cei legale. De exemplu, dacă proprietarul unei locuințe a privatizat-o, un astfel de document va fi un acord privind transferul apartamentului în proprietate. La cumpărarea unui obiect, proprietatea este confirmată prin contractul de cumpărare și vânzare încheiat cu proprietarul anterior. Acesta trebuie să fie însoțit de un act de acceptare și transfer de imobil și de o chitanță de la fostul proprietar în primire de bani.

Dacă proprietarul apartamentului l-a cumpărat în timp ce casa tocmai se construia, titlul de proprietate va fi un acord privind participarea comună la construcție cu un act de acceptare și transfer al locuinței finite.

În cazurile în care proprietatea este confirmată printr-un acord de cadou sau un certificat de moștenire, este mai bine să vă consultați cu un avocat înainte de a cumpăra. De exemplu, pot apărea moștenitori necontabili care pretind o cotă într-un apartament, iar o schemă frauduloasă poate fi deghizată ca un acord de cadou.

Întrebări despre înscris în apartament

Veți avea nevoie de un certificat de înregistrare în formularul nr. 9 - acesta arată cine este înregistrat în cameră chiar acum. De asemenea, puteți elibera un certificat de arhivă pentru a afla cine a fost înscris mai devreme în apartament și pentru a verifica dacă printre aceste persoane există persoane externate temporar. Dacă există, este mai bine să contactați un avocat.

De asemenea, aveți nevoie de un certificat de radiere în formularul nr. 12. Sunt enumerate persoane care, dintr-un motiv sau altul, au fost externate din apartament: de exemplu, se află într-o instituție medicală, fac închisoare sau au plecat. dispărut. Dacă fiecare coloană conține „nu”, totul este în ordine, altfel verificați cu proprietarul ce se întâmplă cu acești oameni acum.

Alena Kvach

Dacă, la primirea unui certificat în formularul nr. 12, s-a dovedit că în apartament este înregistrată o persoană care se află în prezent în închisoare, aș recomanda să nu se ocupe de acest obiect. După ce și-a ispășit pedeapsa, un cetățean are dreptul să se înregistreze pentru fostul său loc de reședință.

Certificate de capacitate juridică

Daca vanzatorul a fost limitat de instanta in calitatea sa juridica sau nu a inteles sensul actiunilor sale, tranzactia poate fi declarata nula.

Alena Kvach

În cazul în care persoana înscrisă în apartament se dovedește a fi incapabilă, trebuie avut în vedere faptul că această categorie de persoane este supusă procedurii de examinare în instanță. În timpul examinării trebuie recunoscută incapacitatea cetățeanului. În plus, este numit și un tutore care reprezintă interesele secției și se asigură că reinstalarea se realizează în conformitate cu legea.

Pentru a fi în siguranță, cereți proprietarului apartamentului un certificat de la un psihiatru și un narcolog - aceasta este dovada că este într-o minte treaz și nu este înregistrat. Puteți invita un specialist să efectueze un sondaj chiar asupra tranzacției.

Împuternicire

Este destul de riscant să cumpărați un apartament nu de la proprietar, ci de la reprezentantul acestuia autorizat să dispună de proprietate. Dar dacă nu există alte opțiuni, asigurați-vă că totul este în regulă cu împuternicirea. Acesta trebuie să fie legalizat și puteți elimina îndoielile cu privire la autenticitatea documentului cu ajutorul Camerei Notariale Federale. Comparați detaliile directorului și reprezentantului cu ceea ce este indicat în pașapoartele lor. Dacă principalul nu poate veni la tranzacție și nu poate prezenta pașaportul, cereți să trimiteți o copie legalizată. Asigurați-vă că acordați atenție perioadei de valabilitate a procurii și aflați ce puteri are reprezentantul - poate că nu are dreptul să încheie tranzacții în numele mandantului.