Ce trebuie să verificați înainte de a cumpăra un apartament pe piața secundară

2024 Autor: Malcolm Clapton | [email protected]. Modificat ultima dată: 2023-12-17 04:09

Dacă iei actele cu ușurință, poți rămâne fără locuință și fără bani.

Când cumperi ceva dintr-un magazin, este suficient ca vânzătorul să dorească să-ți dea produsul, iar tu vrei să-l cumperi. Cu imobiliare totul este mai complicat: o afacere poate fi contestată dacă se dovedește că este frauduloasă sau că drepturile cuiva au fost încălcate în timpul vânzării. În același timp, cumpărătorul va fi cel mai trist: vor fi evacuați din apartament, banii vor trebui returnați prin instanță și uneori chiar să-și ia rămas bun de la ei.

Pentru a preveni acest lucru, verificați toate documentele - și asigurați-vă că aveți originale sau copii certificate de un notar.

1. Extras din USRN despre principalele caracteristici ale obiectului

Acesta este un document foarte important cu informații din Registrul Unificat de Stat al Imobiliare, care vă va oferi o mulțime de informații utile.

Cine sunt proprietarii

Toți trebuie să fie de acord cu înțelegerea, altfel poate fi contestată.

Există sarcini

Un obiect poate fi gajat la o bancă din cauza unei ipoteci, închiriat cu înregistrarea unui acord la Agenția Federală de Administrare a Proprietății, arestat pentru datorii. Dacă da, proprietarii nu au dreptul să dispună de el. Oferta va fi invalidă.

Care sunt caracteristicile apartamentului

Extrasul din USRN va contine adresa exacta, numarul cadastral, zona. Planul tehnic al apartamentului este tipărit pe ultima pagină. Puteți estima filmările camerelor și puteți observa prezența reamenajărilor. Acesta din urmă este important mai ales dacă aplicați pentru un credit ipotecar - este posibil să nu fie aprobat.

De la ce dată proprietarii dețin un apartament

Comparați-l cu data din titlurile de proprietate (despre ele mai jos).

În baza cărui document proprietarul deține apartamentul

În unele cazuri, riscul este inițial mai mare - acest lucru este discutat și în clauza privind titlurile de proprietate.

Un extras din USRN va fi furnizat de către proprietar. Puteți obține o versiune redusă a acesteia.

Pentru a face acest lucru, trebuie să comandați un extras pe site-ul web Rosreestr. Pentru furnizarea unui document în formă electronică, va trebui să plătiți 250 Obținerea de informații din ruble USRN. De asemenea, ar trebui să comandați un extras privind transferul drepturilor asupra proprietății - costă la fel. În acest document, veți vedea cât de des și pe ce bază s-au schimbat proprietarii apartamentului.

Dacă în ultimul an sau doi bunuri imobiliare și-au schimbat mâinile de mai multe ori, acesta este un motiv de precauție. Acesta este de obicei modul în care tranzacțiile frauduloase sunt deghizate. Dacă proprietarul fraudat este în măsură să conteste lanțul de tranzacții prin instanță, apartamentul i se va restitui.

2. Acte ale proprietarului/lor

Dacă proprietarul este adult

Valabilitate pașaport

Să presupunem că proprietarul și-a schimbat pașaportul în urmă cu șase luni, spunând poliției că l-a pierdut pe cel vechi. Și acum încearcă să încheie o înțelegere pe un document nevalid, pentru a-l contesta ulterior. Acest lucru este plin de probleme.

Așa că cu ajutorul unui serviciu special al Ministerului Afacerilor Interne, află dacă documentele sunt valabile.

Datele pașaportului

Seria, numărul, locul nașterii și adresa de înregistrare vor fi necesare pentru a le compara cu datele indicate în alte documente (important este ca totul să se potrivească). Dacă proprietarul a reușit să schimbe pașaportul în acest timp, detaliile copiei anterioare sunt indicate pe penultima pagină a celui actual.

Acordați atenție numelui, prenumelui și patronimului: o discrepanță de cel puțin o literă în diferite documente este un motiv pentru a cere proprietarului să aducă actele la uniformizare. În caz contrar, poate deveni motiv de litigiu privind valabilitatea tranzacției.

Statusul familiei

Unul dintre soți nu poate dispune în mod arbitrar de bunuri dobândite în comun fără acordul celuilalt. O astfel de afacere este ușor de contestat. Deci este important să aflăm dacă proprietarul este căsătorit și de la ce dată. Aceste informații vă vor fi utile atunci când treceți la documentele de titlu.

Dacă o persoană a primit un apartament prin moștenire sau cadou, prezența unui soț nu contează. O astfel de proprietate nu este considerată dobândită în comun.

Dar dacă ai de-a face cu un contract de vânzare, fii atent la data încheierii acestuia. Proprietarul poate dispune în mod liber de un apartament cumpărat înainte de căsătorie. Dacă l-a cumpărat după nuntă, pachetul de acte trebuie să conțină acordul notarial al soțului/soției pentru vânzare. Teoretic, poate fi înlocuit cu un contract de căsătorie, care asigură de unul singur dreptul de a dispune de obiect pentru proprietar. Dar cu consimțământ este încă mai calm: acordul prenupțial este uneori contestat.

Dacă proprietarul apartamentului este divorțat și apartamentul a fost achiziționat în timpul căsătoriei, acesta poate fi considerat în continuare proprietate comună. Aici aveți nevoie fie de consimțământ, fie de o decizie judecătorească privind secțiunea conform căreia proprietatea a fost transferată persoanei cu care intenționați să încheiați o afacere.

Informații despre copii

În sine, nu vă va spune nimic. Dar, dacă proprietarul are copii, acesta este un motiv pentru verificări suplimentare și cerințe pentru documente noi.

Dacă un apartament a fost cumpărat cu ipotecă, capitalul maternității ar putea fi folosit pentru a-l rambursa. Aceasta impune obligația de a pune la dispoziție copiilor cotații în apartament. Prin urmare, dacă printre proprietari sunt doar părinții, acest lucru nu s-a făcut. Ulterior, tranzacția poate fi contestată.

Pentru a preveni acest lucru, cereți proprietarului o adeverință de la Fondul de pensii că capitalul maternității nu a fost folosit pentru achitarea ipotecii.

Dacă proprietarul este minor

Pentru copiii sub 14 ani, uitați-vă la certificatul de naștere, peste 14 ani - pașapoarte. Comparați datele cu cele menționate în alte documente.

Dacă proprietarul este un copil, reprezentanții săi legali nu pot vinde apartamentul chiar așa. Este necesar acordul autorităților tutelare pentru tranzacție. Și dacă proprietarul apartamentului are mai mult de 14 ani, atunci permisiunea lui.

3. Documente de titlu

Denumirea documentului, pe baza căruia proprietarul a primit dreptul de proprietate, se află în extrasul din USRN. Merită să-l aruncați mai atent.

Contract de vânzare

Totul este simplu aici: dacă actualul proprietar a cumpărat un apartament de la precedentul, acest lucru este confirmat de acordul corespunzător. Daca aveti un extras din USRN privind transferul de drepturi asupra unui obiect imobiliar, comparati datele vanzatorului cu cele indicate in document. Cereți și să prezentați certificatul de acceptare a apartamentului și chitanța vânzătorului pentru bani. Acest lucru se va asigura că proprietarul anterior nu are plângeri cu privire la cel actual.

Dacă locuința a fost cumpărată cu ipotecă, puteți cere un certificat de rambursare.

În general, absența sarcinilor în extrasul din USRN indică în mod elocvent că împrumutul a fost achitat. Dar din moment ce unele documente pot fi verificate, ar fi ciudat să nu mai vorbim de el.

Contract de participare la capital în construcții

Daca proprietarul a achizitionat imobil in faza de constructie, va avea exact acest document in maini, iar dupa predarea locuintei va avea si un act de acceptare si cedare a apartamentului.

Certificat de mostenire

Când aveți de-a face cu o astfel de proprietate, există riscul ca un moștenitor defavorizat să apară brusc și să încerce să conteste afacerea. Mai mult, cu cât a trecut mai mult timp de la momentul moștenirii, cu atât riscurile de a intra în necazuri sunt mai mici. Cel mai bine este să consultați un avocat înainte de a cumpăra.

Acord de donație

De asemenea, este mai bine să evaluați riscurile achiziționării unei locuințe donate împreună cu un specialist. Avocatul va afla dacă s-a respectat forma și procedura de încheiere a tranzacției, dacă proprietarul deține în mod legal imobilul.

Acord de transfer apartament

Se emite daca proprietarul a privatizat acest apartament. Există un avertisment atunci când aveți de-a face cu astfel de bunuri imobiliare. Dacă o persoană înregistrată într-un apartament a refuzat să participe la privatizare, ea primește un drept pe viață de a locui în el până când este radiată în mod voluntar. Altfel, este imposibil să-l evacuați chiar și prin instanțe. Prin urmare, este important să vă asigurați că face check-out înainte ca vânzătorul să primească banii. Sau riști să cumperi un apartament cu chiriaș.

Există și alte tipuri de titluri, de exemplu, o hotărâre judecătorească prin care proprietarul deține obiectul. Dar cu ei este mai bine să contactați imediat un avocat dacă nu doriți probleme.

4. Informatii despre cei inregistrati in apartament

În clauza privind acordul de transfer al apartamentului în proprietate, am atins deja parțial subiectul cât de important este să știm cine este înregistrat în apartament. Acum să luăm în considerare întrebarea mai detaliat.

Pe lângă cei care au refuzat să privatizeze, următorii chiriași reprezintă un pericol pentru tranzacția dvs. și pentru viața confortabilă în apartamentul achiziționat:

• eliberat din apartament pentru serviciul militar sau tratament în sanatoriu;
• radiat din registru pentru executarea unei pedepse în locurile privative de libertate;
• recunoscut ca dispărut;
• minori trimiși la un internat.

La întoarcere, ei vor fi înregistrați la locul de reședință anterior - adică la tine. Poate fi posibil să îi evacuați prin instanță, dar va dura mult timp și efort.

Acordați o atenție deosebită minorilor eliberați pentru a afla dacă serviciul de tutelă a dat permisiunea în acest sens.

Pentru a înțelege nuanțele, trebuie să vă uitați prin câteva referințe. Este mai bine să fii prezent în momentele în care proprietarul le primește pentru a asigura autenticitatea documentelor.

Certificat de înregistrare formularul 9

Conține informații despre toți cei care sunt înscriși în apartament acum.

Certificat arhivistic de înregistrare conform formularului 9

Această versiune a documentului arată dinamica înregistrării rezidenților: cine a fost înregistrat mai devreme, cine a fost externat și când. Un document foarte util, dar există o nuanță. Aceștia refuză adesea să-l dea unor terți, inclusiv actualilor proprietari ai apartamentului, deoarece acesta conține datele personale ale rezidenților anteriori. Dacă nu a fost posibil să obțineți „nouă” de arhivă, va trebui să lucrați cu ceea ce aveți și să mergeți direct la formularul de ajutor 12.

Certificat de radiere a anumitor categorii de cetateni

Documentul formular 12 conține date dacă vreunul dintre chiriași a fost externat din apartament, ceea ce, teoretic, ar putea deveni o sursă de probleme. În mod ideal, fiecare coloană are nr. În caz contrar, va trebui să aflați informații suplimentare despre fiecare persoană în parte sau chiar să refuzați afacerea.

5. Certificate de capacitate juridică

Dacă ulterior se dovedește că vânzătorul nu era într-o minte treaz și cu memoria grea, tranzacția va fi declarată invalidă. Sunteți în special în risc dacă vânzătorul este în vârstă, dar în general nu vă puteți asigura împotriva acestui lucru. De exemplu, un avocat viclean poate dovedi că proprietarul a fost temporar tulburat din cauza unui medicament pentru răceală, deoarece acel efect secundar este indicat în adnotare.

Pentru a preveni acest lucru, cereți vânzătorului să aducă la tranzacție un certificat de la un psihiatru și un narcolog că este sănătos și nu este înregistrat ca dependent de droguri.

Dacă există motive imperioase de îndoială, invitați un expert autorizat să efectueze o examinare direct la tranzacție.

6. Informații despre datorii pentru revizie

Toate datoriile pentru locuințe și servicii comunale rămân la fostul proprietar al apartamentului. Excepția este revizuirea. Dacă vânzătorul nu a plătit pentru aceasta, datoria va merge către dvs. Puteți verifica absența până la ultima plată. Dacă nu aveți încredere, cereți un certificat de la societatea de administrare.

7. Procura

Cel mai bine este să încheiați un contract de vânzare direct cu proprietarul. Dar proprietarul nu este întotdeauna prezent la tranzacție. În acest caz, el poate emite o procură legalizată pentru persoana care îi va reprezenta interesele.

Tranzacțiile cu acest document sunt nesigure, există prea mulți factori de risc. Dacă decideți să faceți un pas similar, verificați următoarele:

• Procura dă dreptul de a vinde apartamentul în numele proprietarului.
• Documentul este autentic - puteți afla pe site-ul Camerei Notariale Federale.
• Imputernicirea nu a expirat.
• Conține pașaportul corect și alte date.
• Proprietarul este în viață și este în stare de spirit - comunicarea video și certificatele de la un dispensar neuropsihiatric vor ajuta aici.

Dar chiar dacă totul este în regulă, gândește-te de trei ori înainte de a te hotărî la o astfel de afacere.

Ce să-ți amintești

• Verificați toate documentele. Nu-ți fie teamă să fii intruziv sau plictisitor: riști milioane.
• Dacă aveți dubii, contactați un specialist. Mai bine să fii alarmist decât să rămâi fără apartament și bani.
• Dacă cu fiecare pas îndoielile nu dispar, ci devin mai puternice, refuzați înțelegerea.

UPD. Textul a fost actualizat pe 17 noiembrie 2019 cu date mai relevante din surse verificate.