Cum se vinde un apartament: instrucțiuni detaliate

2024 Autor: Malcolm Clapton | [email protected]. Modificat ultima dată: 2023-12-17 04:09

Puteți vinde singur apartamentul sau puteți contacta un agent imobiliar. În orice caz, Lifehacker te va ajuta să faci totul corect și să nu pierzi bani.

Cum se vinde: pe cont propriu sau cu ajutorul unui agent imobiliar

Fiecare opțiune are propriile sale avantaje și dezavantaje. Când vă vindeți, veți cheltui mult timp și efort, inclusiv pentru soluționarea problemelor legale, dar veți economisi comision intermediarului.

A vinde un apartament cu ajutorul unui agent imobiliar este mai ușor. Tot ce trebuie să faci este să găsești un intermediar, să fii prezent la vizualizarea apartamentului (de preferință, dar nu este necesar, dacă, de exemplu, te afli în alt oraș) și la încheierea unui contract de vânzare cumpărare. Dar specialistul va trebui să plătească 2–6% din valoarea proprietății pentru ajutor.

Cum să alegi un agent imobiliar

Denis Rumyantsev, managing partner al agenției imobiliare Goodman Estate, sfătuiește atunci când alegeți un agent imobiliar să acorde atenție competenței sale și nu timpului de lucru pe piață.

Denis Rumyantsev Partener director al agenției imobiliare Goodman Estate

Intermediarul trebuie să aibă cunoștințe tehnice, economice, juridice și să fie evaluator, inginer, avocat, broker, psiholog, vânzător, marketer, fotograf, toate într-un singur loc.

Pentru a vă convinge de competența agentului imobiliar, îl puteți solicita să prezinte documente care confirmă cunoștințele sale: diplome, atestări și certificate. Apartenența la comunități profesionale, de exemplu, la Breasla Agenților Imobiliari din Rusia, va fi, de asemenea, un indicator al aptitudinii profesionale.

Asigurați-vă că întrebați cum puteți vinde apartamentul în intervalul de timp necesar și la cel mai mare preț posibil. Solicitați succese în vânzări personale în zona dvs. De asemenea, este important să găsești persoana „ta” cu care ar fi confortabil, plăcut și ușor să lucrezi și să comunici.

Cum să vinzi un apartament fără intermediari

1. Cum se evaluează imobilul

O evaluare corectă vă va permite să vindeți rapid un apartament și să nu pierdeți bani. Potrivit lui Denis Rumyantsev, prețurile medii pot fi găsite pe site-ul Serviciului Federal de Statistică de Stat. Dar acest portal nu este adevărul suprem, deoarece costul unui anumit apartament este alcătuit din mai mulți factori. Pretul este influentat de:

1. Număr de camere.
2. Zona apartamentului.
3. Aspect: camerele izolate sunt evaluate mai mult decât cele alăturate.
4. Teritoriul adiacent, infrastructura: parcare si loc de joaca in curte sau in apropiere, magazinele alimentare, scolile si gradinitele la distanta de mers pe jos iti vor permite sa vinzi un apartament la un pret mai mare.
5. Etajul pe care se afla apartamentul: cu cat mai sus, cu atat mai bine.
6. Prezența unui balcon sau a unei logii.
7. Cartier: se ia în considerare apropierea de centru și de stațiile de transport în comun, prezența parcurilor și zonelor de recreere din apropiere etc.
8. Mărimea facturilor la utilități.

Pentru a stabili independent prețul unui apartament, trebuie să găsiți cele mai asemănătoare obiecte de pe piață. Folosiți toate sursele disponibile: site-uri de anunțuri, reviste imobiliare și așa mai departe.

Prețul mediu pentru un apartament similar va fi ceea ce căutați. Acesta poate fi crescut ușor dacă sunteți gata să așteptați o afacere pentru o perioadă lungă de timp, sau ușor redus dacă trebuie să vindeți urgent proprietatea.

Obiectul, al cărui cost este cu 15% mai mare decât valoarea de piață, reprezintă până la 10% din toți cumpărătorii posibili, 10% - o treime. O proprietate cu prețuri adecvate va atrage 60% dintre potențialii clienți.

Denis Rumyantsev Partener director al agenției imobiliare Goodman Estate

2. Ce acte sunt necesare pentru a vinde un apartament

Pentru a încheia o tranzacție de vânzare și cumpărare de bunuri imobiliare, vânzătorul trebuie să aibă în mâinile sale:

• pașaport;
• certificat de proprietate, dacă apartamentul a fost achiziționat înainte de 15 iulie 2016;
• pașaport cadastral pentru un apartament de la ITO;
• un extras din Registrul Unificat de Stat al Imobiliare (trebuie să-l luați la departamentul teritorial Rosreestr, sau pe site-ul departamentului, sau la MFC);
• un extras din cartea casei cu privire la numărul de persoane înregistrate în apartament (mergi în Marea Britanie, HOA, ZhSK sau MFC);
• certificat de absență a datoriilor la facturile de utilități (HOA, cooperativa de locuințe, Marea Britanie, biroul de locuințe sau Centrul Unificat de Informare și Decontare);
• un certificat de legalitate a reamenajării, dacă aceasta a fost efectuată (ITO);
• consimțământul notarial al soțului/soției pentru vânzarea imobilului, dacă acesta a fost achiziționat în căsătorie;
• permisiunea autorităților tutelare pentru vânzarea unui apartament dacă proprietarul acestuia este minor.

3. Cum să faci publicitate unui apartament

Pentru a atrage potențiali cumpărători, trebuie să compuneți corect și să plasați o reclamă pentru vânzarea unui apartament.

Faceți fotografii de calitate

Nu este suficient să faci o fotografie cu un apartament la telefon. Pregătește-ți spațiul de locuit pentru filmări. Scoateți din cadru toate cele inutile, ponosite, prea zilnice, neplăcute ochiului. Ștergeți praful, spălați instalațiile sanitare, puneți-vă pantofii cu grijă în pragul ușii, dezasamblați tuburile și borcanele pe rafturile deschise. Adaugă câteva elemente confortabile: un buchet de flori pe masa de bucătărie, perne decorative pe canapea.

10 moduri de a transforma un apartament fără a cumpăra lucruri noi →

Fotografierea se face cel mai bine într-o zi însorită.

Scrieți un text care atrage atenția

Faceți un anunț detaliat indicând toate avantajele apartamentului. Prima parte a textului ar trebui să conțină caracteristici tehnice: numărul de etaje ale casei, numărul de camere, prezența unei loggii și așa mai departe.

Gândiți-vă la avantajele unui apartament care sunt irelevante pentru dvs., dar care pot fi de interes pentru cumpărător. De exemplu, pentru cei fără copii nu este important să existe grădinițe și școli în apropiere, dar apropierea de instituții de învățământ este un avantaj pentru o familie numeroasă.

Plasați anunțul dvs

Selectați site-uri pentru a vă face publicitate apartamentului. Printre site-urile universale pentru vânzarea de bunuri imobiliare din Rusia - Avito, Domofond, "Yandex. Real estate". Este posibil să existe spațiu publicitar local în orașul dvs.

Nu ignora rețelele sociale. Pune o reclamă pentru vânzarea unui apartament pe pagina ta și roagă-ți prietenii să-l distribuie.

4. Cum să arăți un apartament și să negociezi cu un cumpărător

Pregătiți-vă pentru întâlnire

Înainte de a demonstra o proprietate potențialilor cumpărători, trebuie să puneți în ordine nu numai apartamentul, ci și intrarea. Înșurubați lumini puternice pe scară, spălați-o sau măcar măturați-o.

Acasă, lipiți tapetul care s-a îndepărtat de perete, spălați geamurile, curățați prunele astfel încât să nu existe miros neplăcut, curățați. Puteți coace un tort înainte de a vă întâlni cu un client: nu este necesar să îl mâncați, dar mirosul de produse proaspete de copt va crea o senzație plăcută pentru vizitator.

Sarcina ta este de a crea un efect wow în orice contact al unui potențial cumpărător cu tine și obiectul tău.

Denis Rumyantsev Partener director al agenției imobiliare Goodman Estate

Vorbește cu clienții în modul corect

Cunoști bine nu doar avantajele, ci și dezavantajele apartamentului. Privește-l prin ochii cumpărătorului și gândește-te la ce întrebări i-ar putea pune și care îi vor provoca nemulțumire. Faceți o listă de argumente care să-l câștige pe cel care vine de partea dvs.

Este posibil ca potențialul cumpărător să se negocieze. Mai ales dacă la întâlnire a venit un reseller care este interesat să scadă prețul cât mai mult. Decideți în avans la ce cost sunteți gata să coborâți. Cumpărătorul poate da diverse (inclusiv inexistente) argumente de ce ar trebui să vinzi apartamentul mai ieftin. Nu cedați presiunii psihologice, priviți situația cu sobru, apărați-vă prețul.

5. Cum se încheie contracte de depozit și cumpărare

Contract de depozit

Acesta este un document care confirmă seriozitatea intențiilor ambelor părți. Cumpărătorul își declară dorința de a cumpăra proprietatea și oferă vânzătorului o anumită sumă (de obicei 2–5% din costul total al apartamentului). Proprietarul apartamentului, la rândul său, se obligă să-l vândă acestui anumit client la prețul convenit.

Acordul prevede sancțiuni în cazul anulării tranzacției pentru ambele părți. Dacă cumpărătorul se răzgândește, vânzătorul păstrează banii pentru el. In cazul in care proprietarul imobilului nu doreste sa vanda apartamentul, acesta va restitui depozitul in dublu fata de suma.

Contract de vânzare

Înainte de tranzacție, vânzătorul trebuie să pregătească un pachet de documente pentru proprietate și să scrie toți rezidenții înscriși în apartament.

Contractul de vânzare este de obicei întocmit la notar. Se semnează după ce primești bani pentru apartament și scrii o chitanță pe care cumpărătorul a decontat-o cu tine.

După semnarea contractului, trebuie să depuneți documentele pentru înregistrarea transferului de proprietate asupra bunurilor imobiliare la organul teritorial Rosreestr. Taxa de stat pentru stabilirea tranzacției va fi de 2.000 de ruble.

6. Cum se transferă bani

Prin seifuri

Cumpărătorul închiriază seiful de la depozitul băncii și încheie un acord cu instituția, care stabilește condițiile de acces în celula fostului proprietar al apartamentului. De exemplu, prezența unui contract de vânzare.

Vânzătorul, la rândul său, închiriază un seif, unde pune chitanță la primirea banilor. Cumpărătorul îl va putea ridica după încheierea tranzacției în condițiile specificate în contractul de închiriere de celule. De exemplu, din nou, dacă există un contract de vânzare.

La completarea celulelor, ambele părți la tranzacție trebuie să fie prezente. Astfel, vânzătorul poate număra banii, iar cumpărătorul se poate asigura că chitanța este la loc.

Prin depozit notarial

Un notar poate efectua o tranzacție prin contul său: ia banii de la cumpărător și îi transferă vânzătorului. Dar serviciul, cel mai probabil, va include comisionul băncii, al cărui cuantum depinde doar de poftele instituției.

Transfer de numerar

Puteți schimba bani pentru o chitanță fără trucuri. În acest caz, merită să le numărați, examinând fiecare factură pentru autenticitate. Este mai bine să efectuați o tranzacție sub camerele de luat vederi sau în fața martorilor (de exemplu, în biroul unui notar).

Bineînțeles, nu ar trebui să te oprești unde și când vei primi o sumă mare de bani pentru a o aduce în siguranță acasă sau la bancă.

7. Cum să transferați un apartament unui nou proprietar

În ziua depunerii documentelor la Rosreestr, vânzătorul predă cumpărătorului cheile apartamentului. Părțile semnează actul de acceptare și transmitere a obiectului imobiliar, prin care se confirmă că cumpărătorul a lăsat apartamentul în formă corespunzătoare.

Cum să evitați frauda

În tranzacțiile imobiliare, cea mai vulnerabilă verigă este cumpărătorul. Dar vânzătorul are și ceva la care să acorde atenție:

1. Transferul de bani trebuie să aibă loc înainte de semnarea contractului de vânzare. În caz contrar, vânzătorul riscă să rămână fără plată pentru proprietate: afacerea a fost deja încheiată și cumpărătorul nu are de ce să se grăbească cu calculul. Dacă ai de-a face cu un fraudator, acesta poate vinde rapid un apartament și poate dispărea cu o porție dublă de bani: a ta și a noului cumpărător.
2. Nu predați documentele originale nici cumpărătorilor, nici agentului imobiliar înainte de finalizarea tranzacției. În caz contrar, apartamentul poate fi vândut fără știrea dumneavoastră.