Ipoteca în 2016 prin ochii unui împrumutat

2024 Autor: Malcolm Clapton | [email protected]. Modificat ultima dată: 2023-12-17 04:09

Dacă încă nu ați avut timp să cumpărați o locuință sau plănuiți să vă extindeți, acest articol vă va fi de folos. În ea vorbim despre toate nuanțele creditelor ipotecare în condițiile actuale în schimbare și despre modalități de a economisi mulți bani la cumpărarea unei locuințe.

Criza se extinde peste tot în lume, dar mai trebuie să trăiești undeva. Desigur, ar fi trebuit să cumpărați o locuință puțin mai devreme, când condițiile de credit erau mai bune. Dar, pe de altă parte, piața imobiliară este acum într-o stagnare profundă. Și chiar acum poți câștiga la preț: reducerile și promoțiile de la dezvoltatori abia încep. Vara, altele mai semnificative le vor inlocui in curand pe cele actuale (vara nimeni nu cumpara apartamente, dar este necesar sa se vinda si sa continue constructia).

Dacă nu sunt suficienți bani pentru a cumpăra un apartament în numerar sau în rate, va trebui să iei un credit ipotecar. Am scris deja despre asta, dar timp nou - reguli noi. Acum vom lua în considerare principalele puncte cărora merită să fim atenți (și dacă omitem ceva, așteptăm comentarii și corectăm).

Ce este o ipotecă

În prezent, există mai multe tipuri principale de creditare ipotecară: standard, cu sprijin de stat, programul Russian Family și o ofertă specială de bănci pentru personalul militar.

Ipoteca standard

Un credit ipotecar convențional este un împrumut extrem de dificil. În trecut, obținerea fondurilor ipotecare presupunea un avans de 13% din prețul de cumpărare. Acum - cel puțin 15% pentru locuințe primare și 20% pentru locuințe secundare. Condițiile reale ale Sberbank sunt următoarele:

O taxă inițială	Termenul creditului
	până la 10 ani	de la 10 la 20 de ani	de la 20 la 30 de ani
de la 20 la 30%	13, 5%	13, 75%	14%
de la 30 la 50%	13, 25%	13, 5%	13, 75%
de la 50%	13%	13, 25%	13, 5%

»

În acest caz, tarifele sunt valabile dacă:

• obiectul imobiliar creditat a fost construit cu participarea împrumuturilor bancare, în caz contrar se aplică o suprataxă de 0,5 puncte procentuale;
• împrumutatul își asigură viața și sănătatea, în caz contrar se aplică o primă de un punct procentual;
• până la înregistrarea ipotecii se aplică o suprataxă de un punct procentual.

Multe bănci au înăsprit cerințele pentru debitori. Dacă te joci cu calculatorul de împrumut Sberbank, poți afla că pentru aprobarea inițială a unui împrumut, o familie tânără de doi membri va avea nevoie de cel puțin 40-50 de mii din venitul personal al fiecărui soț. Mai mult decât atât, un venit confirmat, astfel încât cei care primesc un salariu „cash negru” se pot găsi într-o situație neplăcută.

Rata medie a dobânzii în acest moment (reală, nu publicitară) este de aproximativ 15-16% pe an. De ce? Chiar și rata de bază pentru locuințe secundare începe de la 12, 5%. Rata pentru clădirile noi este în medie de 13%. Tarifele pentru bunurile imobiliare suburbane și construcția unei case private sunt și mai mari.

Ipoteca militară

Pentru militari, o ipotecă militară era o opțiune destul de acceptabilă. În 2015, rata dobânzii la acest tip de credit ipotecar era de 8% pe an. Astăzi este deja de 12,5% și mai mult.

Ipoteca cu sprijin de stat

Cea mai bună opțiune în acest moment este o ipotecă garantată de guvern. Este un credit pentru achiziționarea de locuințe în construcție sau locuințe într-o clădire nouă finisată. Datorită subvențiilor de stat, banca asigură o rată redusă la 12% (acesta este pragul minim, care în realitate va fi mai mare - aproximativ 13-13,5%).

Cu toate acestea, acest program nu se aplică tuturor locuințelor. În principal pe cel care se construiește sau se construiește cu participarea fondurilor băncii. În acest caz, dezvoltatorul trebuie să fie într-o anumită listă de încredere.

Există, de asemenea, o limită pentru suma maximă a împrumutului:

• 8 milioane de ruble - pentru Moscova, regiunea Moscovei și Sankt Petersburg;
• 3 milioane de ruble - pentru restul Rusiei.

Avansul minim pentru un credit ipotecar cu sprijin de stat este de 20% din costul locuinței achiziționate.

În acest caz, rata dobânzii împrumutului este fixă - 12% pe an în băncile mari. Cu toate acestea, acest tip de ipotecă include asigurarea de viață obligatorie a împrumutatului principal. Mai mult, cuantumul comisionului anual se calculează din valoarea reziduală a creditului și este de 1% din suma rămasă la momentul plății, pe care împrumutatul o datorează (nu se ia în calcul dobânda). În caz de refuz de la asigurare, banca oferă o creștere a ratei la standard, iar acest punct este precizat în contractul de ipotecă. În consecință, nu va funcționa să plătiți în primul an și apoi să refuzați - întreaga ipotecă va fi recalculată din momentul refuzului asigurării. De asemenea, trebuie să rețineți că toate apartamentele ipotecare trebuie să fie asigurate, iar aceasta este încă aproximativ 0,4% din suma neachitată.

Merită să acordați atenție: la momentul scrierii acestui articol, rata dobânzii la creditele ipotecare cu sprijin de stat aici începea de la 11, 9% pe an.

Programul Russian Family

Se numește „” în documentele oficiale. Termenul acestui program trebuia să expire în 2015, dar în 2014 a fost adoptat programul „Oferirea de locuințe și servicii comunale la prețuri accesibile și confortabile cetățenilor Federației Ruse”, datorită căruia a fost de fapt prelungit până în 2020.

Programul acoperă întreg teritoriul Rusiei și are ca scop acordarea de asistență familiilor tinere care trebuie să-și îmbunătățească condițiile de viață. Cu toate acestea, toate actele de reglementare sunt emise chiar de regiuni. Pentru a participa la program, o familie tânără trebuie să îndeplinească următoarele condiții:

• cel puțin unul dintre membrii familiei nu trebuie să aibă peste 35 de ani (poate deveni membru și o familie de o persoană);
• cei care doresc trebuie să aibă cetățenia rusă;
• familia trebuie să locuiască în condiții improprii vieții (cazuri în care suprafața localului pentru o persoană este mai mică decât cea stabilită în regiune; locuința în apartamente comunale).

Conform termenilor programului, unei familii tinere i se acordă o subvenție de stat, care ar trebui să fie direcționată către achiziționarea de locuințe sau construcție comună. Pentru o familie fără copii, această subvenție se eliberează în cuantum de 35% din costul evaluat al locuinței, iar pentru cuplurile cu copii, inclusiv familiile monoparentale formate dintr-un părinte și un copil, în cuantum de 40%. Familiilor cu mulți copii li se oferă beneficii suplimentare, în timp ce li se oferă sprijin material integral.

În unele regiuni, sunt stabilite prețuri țintă pe metru pătrat de locuințe și dobânzi reduse, iar apartamentele oferite sunt vândute finisate.

Programe de loialitate pentru dezvoltatori

În situația actuală, mulți dezvoltatori s-au grăbit în avans și au încheiat acorduri de parteneriat cu mari întreprinderi. Esența lor este următoarea: societatea acordă un fel de subvenție angajatului în schimbul obligației de a lucra în continuare, iar dezvoltatorul, la rândul său, oferă o reducere la locuințe. În unele cazuri, acordul este tripartit. A treia din el este banca care oferă o rată redusă.

Apropo, am profitat de aceasta oferta la achizitionarea unui apartament. Reducerea dezvoltatorului a fost de 8% din costul total al locuinței, iar dobânda Sberbank este fixată la 11,4% pe an fără modificarea condițiilor.

La ce ar trebui să fii atent

1. Este mai bine să luați un credit ipotecar de la o bancă unde este emis un card de salariu. Acest lucru va minimiza riscul refuzului de a emite o ipotecă, inclusiv în absența veniturilor confirmate prin certificate. Dar merită să acordați atenție: băncile consideră că transferurile de salarii sunt salariul. De asemenea, un astfel de pas va reduce marjele suplimentare ale ratei dobânzii.
2. Multe regiuni oferă programe suplimentare pentru achiziționarea de locuințe. Deci, în Ulyanovsk-ul meu natal există o „Ipoteca guvernatorului”: debitorii care participă la program, municipalitatea plătește dobândă la împrumut în primii trei ani.
3. Programe similare pot funcționa pentru unele specialități ale muncii (de exemplu, medici) sau întreprinderi.
4. Băncile sunt mult mai ușor să aprobe împrumuturi pentru achiziționarea unei clădiri noi. Merită să acordați atenție conexiunii dintre dezvoltator și bancă și să mergeți la aprobarea inițială cu un apartament deja selectat. Acest lucru va reduce probabilitatea refuzului fără explicații și va crește șansele de a obține o ipotecă.
5. Acțiunile dintr-un apartament trebuie întocmite în funcție de venitul curent: cu cât venitul impozabil este mai mare, cu atât cota trebuie să fie mai mare. Astfel, datorită deducerii fiscale, va fi posibil să returnați o parte din fonduri mult mai rapid. Amintiți-vă că acesta nu este doar costul apartamentului în sine (mai precis, partea sa luată pe credit), ci și o parte din dobânda plătită în baza contractului. Acest lucru vă va permite să plătiți o parte din împrumut puțin mai devreme.
6. Orice plată peste rata lunară trebuie plătită printr-un funcţionar bancar. Verificați faptul de a debita o sumă mai mare din cont. Cele 500-1.000 de ruble în plus joacă un rol, oricât de ridicol, pentru că orice plată în exces nu duce la plata dobânzii, ci la plata datoriei principale.

O iei sau nu?

În ciuda multor dificultăți, nervi și plăți excesive semnificative, ipoteca este singura șansă reală pentru mulți locuitori ai țării noastre de a achiziționa locuințe. Prețul imobiliar crește mult mai repede decât crește bunăstarea societății. Iar plata medie lunară pentru un apartament ipotecar este comparabilă cu chiria.

Pentru a lua o decizie precisă, trebuie să mergi pe o cale serioasă. Va trebui să ne consultăm cu o mulțime de specialiști diferiți. Încercați să aflați informații despre toate ofertele din regiunea dvs. înainte de a merge la dezvoltator. Calculați numărul maxim de opțiuni de rambursare și decontați-vă pe cea care este garantată să achite ipoteca în caz de forță majoră. Este mai bine să plătiți mai mult și să reveniți la o rambursare rapidă în acest fel decât să nu puteți plăti rata lunară într-un moment dificil.

Puteți afla despre programele de stat actuale din municipiu. Ofertele băncilor sunt întotdeauna disponibile pe site-urile lor, dar ar trebui să mergeți personal. Același lucru este valabil și pentru dezvoltatori: uneori, ultimele apartamente nevândute dintr-o casă chiar înainte de livrarea acesteia sunt mult mai ieftine decât în etapa de excavare.

Și, desigur, amintiți-vă că puteți și ar trebui să vă plângeți de probleme. Pentru constructori, amenințarea este să contacteze diverse agenții guvernamentale. Și dacă au apărut probleme la bancă, puteți contacta angajații Băncii Centrale.